十六年不交物业费　墙壁渗水屋内霉味扑鼻

□  记者  章  炜

2003年，丁某用动迁款在长宁区程桥二村买了一套50平方米的产权房。两年后，其发现房屋的墙有裂缝，下雨天墙壁渗水，时间一长，墙壁便开始发霉。他多次找物业公司修理，可是物业只是简单修补外墙，于是丁某开始拒付物业费。物业公司便以此为由不再修理房屋。多年下来，屋内霉味扑鼻。丁某认为自己生了一场大病，就是因为物业的不作为，才导致他生病。于是，丁某找到长宁区程家桥街道程桥二村调委会调解此事。

16年不交物业费起纠纷

交谈中，调解员逐渐了解了案情的来龙去脉。调解员告知丁某，其有按时缴纳物业费的义务，如拒不缴纳物业费，物业公司起诉至法院。

丁某听完后态度有所转变，调解员乘势从情理角度指出利弊得失。“作为业主，你住在这里已有20个年头，有16年没交物业费，换位思考一下，如果你是物业公司，会如何处理？每位业主都以各种理由拒交物业费，小区如何保证正常管理？”一番反问，改变了丁某的固执态度。

此后，在调解现场，双方仍各执一词，丁某坚持物业公司先帮他维修，并支付此期间的租房费用。物业公司坚持让丁某先付16年的物业费，再谈其他事项。双方互不相让，调解员决定暂停调解。

双方握手言和

复盘该起纠纷，调解员发现争议的焦点在丁某多年的物业费支付上。理清思路后，调解员再次分别找到双方沟通。丁某提出房子他自己找人修，相关费用抵免物业费。调解员找到物业公司领导，表示丁某家是低保户，生活比较拮据，希望酌情考量。物业经理表示理解，会提请上级领导开会讨论。

10天后，物业公司和丁某又坐到了居委会调解室，调解员主持召开调解会。简要介绍前期沟通情况后，物业公司表态通过向上级部门申请，同意免去16年的物业费共计1万元，考虑丁某的实际情况，3000元的房屋修理费中，只需承担300元；但丁某还是不愿意出钱。

调解员觉得双方的差距很近了，把丁某单独请到另一间房间，继续调解。调解员告诉丁某，调解是双方的，现在物业公司已经释放了很大诚意，如果始终纠结这点钱，无法达成一致，那只能终止调解，走法院诉讼这条路了。通过调解员的劝导，丁某重新回到调解桌。调解员当场拟定调解协议书，双方签字确认，丁某即刻支付了300元修理费。物业公司则在次日动工修理墙面。

【调解心得】

一场多年的物业费纠纷被成功化解，双方握手言和。其实，纠纷本身不复杂，但争议的时间过长，无论丁某和物业都憋着一肚子气，始终带着情绪，无法理性看待和处理问题。好在大家仍有解决问题的初心，调解员情理法融合性做工作，用耐心、方法、诚意和时间，最终感动了双方，打开了心结，寻求能接受的最优解，促成了调解协议达成。

本案中，调解员在调解前期能够全面了解案件事实，精准判断纠纷焦点，为调解工作奠定了良好的基础。调解过程中，调解员紧扣焦点问题，通过运用释法明理、分析利弊、换位思考等工作技巧和方法让双方消除隔阂，同时进一步强调了业主家庭经济困难的实际情况，获取业主方的信任和物业方的理解，最终双方互谅互让、握手言和。厘清案件脉络、疏通纠纷症结，在此基础上的法理与情理之间来回穿梭，是妥善化解这起纠纷的关键。