家住高档小区内空调外机竟起火

　　编|者|按

　　物业纠纷是基层最常见的纠纷类型之一。2023年，虹口区人民法院共立案受理物业纠纷正式民事案件812件，其中调解或撤诉691件，调撤率达85%左右。如何将关乎“大”民生的“小”物业纠纷妥善合理地解决，是上海各级司法部门在调解工作中思考的重要课题，各级司法部门也在不断探索完善物业纠纷案件诉源治理的创新举措。

　　□  记者  陈颖婷

　　因为邻居空调外机被不明原因的火种点燃了，住在楼上的张先生家的空调外机也被大火付之一炬。然而，张先生却将矛头指向了物业公司，认为是物业公司平时对随地丢弃烟蒂行为疏于管理。物业公司则拒不认错……近期，长宁区华阳司法所依托“三所联动”机制成功化解了一起居民与物业公司的矛盾纠纷。

　　飞来横祸  起火原因成谜

　　张先生旅居海外多年，回国后他住在长宁区一高档小区里，与邻居吴先生分别住在22楼和21楼。2023年12月，吴先生家的空调外机突然起火，火苗上蹿，殃及到了楼上的张先生，张先生的空调外机被一并点燃，致使损毁，无法使用。事发后，吴先生主动上门向张先生赔礼道歉，并表示愿意进行赔偿，但张先生拒绝。“这火就是物业管理不善才导致的。”于是，张先生转而向物业管理方提出赔偿。

　　物业的委托代理人坚称物业履行了自己应尽的职责，同时提供了消防部门出具的火灾认定书，认定书的结论就是外来不明火种引发的火情。“但凡认定书上写明此次火情是因物业管理不善引发的，我们就愿意承担所有的赔偿责任。”物业负责人言之凿凿地表示。

　　然而张先生还是依旧坚持自己的诉求，认为楼下的业主和自家都是火灾的受害者，物业有不可推卸的责任。作为一个高档小区，安全通道却满是随地丢弃的烟蒂。张先生还拿出拍摄的照片给律师和调解员看，以证实自己的观点。

　　面对张先生的证据，物业公司表示，物业未能及时清理楼道的烟蒂，只能说明保洁工作有所欠缺，会加以改进。但不能作为引发此次火情的依据，物业针对这种不文明习惯也在楼道张贴告示，业主群内多次宣传和提示，已经起到了安全告知的职责。社区环境需要业主们自觉维护和爱护，物业只能起到有限的管理，并表示希望张先生通过法院诉讼进行解决。

　　一退一进  得以破冰

　　考虑到本案火灾认定书结果明确，但诉讼程序复杂，张先生当场拒绝了诉讼。他表示只要物业愿意赔偿9000元损失，此事就此了结，今后不再纠缠。

　　调解员认为，根据火灾认定书，此次火灾为外来不明火种导致，物业尽到了自己的管理职责。从事发的主因来看，不能完全将过错归物业一方承担。因此应该将赔偿定义为适当的补偿，但张先生提出的9000元费用过高。

　　物业公司则表示公司投了保，在火灾发生后，物业公司的管理人员也向保险公司报了案，但是保险公司回复，需要物业公司出具证明，证明是物业管理不当导致的，才符合保险公司理赔的范围，现在火灾认定书上没有任何结论来支撑这个观点，故无法理赔。同时，公司也没有将补偿金作为出账理由的先例。双方谈判一度陷入僵局。

　　律师在听过多方的表述后，也提出了自己的观点。起火的原因是外来不明火种，然而直接对张先生家造成损害的其实是邻居，所以张先生应该向邻居索赔。如果诉讼，张先生认为物业管理不当，在起诉邻居时，可以追加将物业作为第二被告一起诉讼。而物业不能一味地撇清利害关系，业主有时也只是要一个态度。最后，在律师的劝说下，张先生放弃索赔的想法，接受了物业给予的慰问金，双方达成和解。

　　【案例点评】

　　调解在解决纠纷当中发挥着重要作用。首先，调解强调双方当事人的自主意愿，通过协商达成协议，增加各方的满意度。其次，调解能够减少纠纷解决的时间和成本，避免繁琐的诉讼程序。再次，调解可以有效化解矛盾，维护社会稳定，提高司法效率，减轻法院负担。此次案列中，体现了“三所联动”在调解工作中发挥的成效，调解员和律师在调解过程中，相互配合，采用渐进的方式，将矛盾的焦点逐步弱化。通过耐心劝说安慰，使双方当事人终于握手言和，达成和解协议。