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□ 记者 夏天 通讯员 张明继
为了买套房子改善生活，唐先生支付了60万元首期房款。可是，钱付出去了，房子却无法过户，房主也消失不见了。这究竟是怎么回事呢？原来，唐先生竟遭遇了“一房二卖”。近日，上海市金山区人民法院开庭审理了这起合同诈骗案。
案件回顾>>>
2018年，朱某因无法偿还大额信用卡贷款，便于同年11月23日，将自己名下分得的一套动迁安置房售卖给杨氏夫妇。因为当时该安置房仍在三年限制转让期内，无法办理过户登记，于是朱某仅将房产证和钥匙交给了杨氏夫妇。一年后的一次偶然机会，朱某在网上看到有人将同一套房子售卖两次“赚钱”，便动起了“歪心思”。他想到之前出售的安置房还没有办理过户登记，而他那时不仅背负大额信用贷款，还欠下了新的网络贷款。为了搞到钱，朱某萌生了“一房二卖”的想法。
朱某补办了上述房屋的房产证，并联系买家唐先生签订《房地产买卖合同》，约定以115万元的价格将上述房屋出售。唐先生在不知该房屋已被售卖的情况下，向朱某支付了60万元首期购房款。朱某将该笔款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。后唐先生诉至法院，请求办理上述房屋的过户登记。法院在审理中发现该房被二次售卖并可能涉嫌刑事诈骗，依法裁定移送公安机关处理。公安机关移送检察机关审查起诉，后检察机关以合同诈骗罪向法院提起公诉。
最终，法院一审判决朱某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年四个月，并处罚金六万元。在案退赃款发还被害人唐先生，同时，责令朱某于判决生效之日起一个月内继续退赔被害人其余经济损失。
说法>>>
在房地产交易中，房屋所有人将同一套房屋先后出卖给不同的买受人的情况称为“一房二卖”。司法实践中，这种行为大多属于民事纠纷范畴，但如果卖家符合一定的情形，或将构成合同诈骗罪。
“一房二买”构成民事欺诈还是合同诈骗，区分关键在于行为人是否具有“非法占有目的”。民事欺诈主要是在房屋买卖过程中，后来的买家愿意以更高价格缔约，卖房者为获取更大经济利益而实施欺骗行为，隐瞒房屋已经售卖的事实，将房屋重复买卖。而合同诈骗则是卖家以售卖房屋为幌子，虚构事实、隐瞒真相，将他人购房款占为己有。
具体至本案，主观层面，被告人具有诈骗购房者钱款的故意，第二次缔约的目的就是为了骗取购房款；客观层面，被告人收到购房人唐某支付的60万元后，将该款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。综合来看，足以认定被告人具有非法占有目的，并骗取了被害人的钱款，其行为构成合同诈骗罪。
为避免遭受“一房二卖”而产生损失，房屋买受人可以采取预告登记来保障自身权益。《民法典》第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。购房者在购买房产时，可以采取提前调查所购房屋产权状况、申请预告登记等措施避免风险。
如果购房者遇到“一房二卖”的情况，应当及时与出卖人沟通协商是否能取得房屋所有权，如不能，则应当解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失等，也可提起诉讼及申请财产保全保障自身合法权益。
动迁安置房具有质量稳健、户型适宜、配套规划完善、价税相对较低等优点，比较吸引有购房刚需的消费者。但也存在一定交易风险。
对此，建议购房者：尽量购买已办理产证的动迁安置房，降低房屋权属方面的不确定性；缔约时最好要求所有被安置人均在合同上签字，避免影响合同效力或造成过户困难；如系限制期内交易，还需留意产证是否被补办过，并了解清楚限制期届满的具体时间，届时主动与卖家对接，及时办理过户手续；尽量在合同中约定相应的违约责任，如一定金额的违约金，以促使双方诚信履约，如期顺利完成交易。
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