楼顶漏水墙面开裂　业主要赔偿物业喊冤

　　□  记者  章炜

　　今年6月以来，家住闵行区一小区顶楼的老吴家墙顶一直有漏水情况发生，房屋内一间北面卧室的墙顶也因为漏水发霉，导致部分墙面开裂。物业方立即派师傅上门查看房屋墙顶漏水情况，并且将漏水部位进行妥善维修。但老吴认为，北面卧室墙面开裂造成的损失也应由物业赔偿。对此，物业公司不认可，双方共同来到闵行区江川路街道鹤北一居委人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。

　　墙面开裂谁来赔？

　　根据维修师傅描述，刚进入老吴家就能清楚看见部分墙面已经发生霉变，一间北面卧室还出现了墙面开裂的现象。他们根据渗水痕迹到房顶上找到了漏水部位，并且及时进行了修补处理，现场观察半小时确认不再漏水后才离开老吴家。

　　物业公司负责人陆经理表示，接到电话后，他亲自安排师傅上门查看情况，事后还打电话给老吴致以歉意。他认为，房屋受损原因尚不明确，漏水问题也并非物业公司行为造成，老吴报修之后物业方尽到了合理的修缮义务，因此物业方不应当对老吴的房屋受损承担赔偿责任。

　　老吴表示，自己作为小区业主，房顶漏水导致墙面霉变受损，物业公司不仅要及时维修，还应当对漏水所造成的一系列损失承担责任。此后，调解员又向小区内几名顶楼业主了解情况。他们均表示，小区比较老旧，遇上阴雨天，时有房屋漏水的情况发生，但只要联系物业公司报修都能得到及时有效的处理。

　　调解过程中，老吴主张应当由物业公司对房屋内因漏水霉变受损的墙面承当赔偿责任。陆经理则认为漏水问题究竟是自用还是外墙老化导致的，原因尚不明确，不能将墙面受损归责于物业公司一方。物业方只需要尽到及时维修漏水部位的义务，无需承担墙面受损的赔偿或补偿责任。

　　最终达成调解

　　调解当天，双方关于纠纷引起的事实双方均无争议，但在损害原因及归责问题上存在重大分歧，且均不愿作出让步，言辞间也逐渐激烈了起来。

　　双方平静下来之后，表示愿意继续接受调解，但仍然需要将责任归属界定清楚。调解员指出，本案涉及的纠纷属于民事纠纷，且是最普通的一般侵权纠纷，损害的是当事人的财产权利，所幸没有造成人身安全问题，希望双方都能够理性分析事实，争取将矛盾尽快化解，恢复正常平静的生活。

　　调解员在调解室内向双方进行了普法教育。根据《民法典》相关规定，物业公司在管理辖区内房屋、服务业主的过程中，对于业主的附属设施财产不存在修缮、管理的义务，因此物业公司不属于法律推定行为人有过错的情况。老吴房顶漏水导致墙面霉变开裂是事实，但目前尚无足够证据表明漏水问题是物业公司一方的行为造成，因此是否需要物业承担相应的法律责任需要证明其是否存在过错。陆经理在得知老吴房屋报修后立即组织人员上门查看情况、及时维修，且取得了房屋不再漏水的良好效果，在及时维修行为上不存在过错。但未能定期对房屋进行检查，在服务业主方面存在一定的疏忽。

　　调解员还劝导陆经理，体谅老吴的心情，多一点包容和理解。在调解员的耐心劝说和引导下，陆经理表示愿意支付老吴家霉变墙面的维修费用。最后，双方达成一致意见，并签订了调解协议：由物业公司支付老吴家部分霉变墙面的维修费用。双方当场履行了调解协议，对于案件处理结果均表示满意。

　　【调解心得】

　　该纠纷属于一般侵权损害赔偿纠纷，是基层调解中最为常见、最为普遍的纠纷。调解员通过多方调查，深入了解获悉当事人的内心真实想法，动之以情，晓之以理，抓住矛盾关键点，耐心引导，顺利化解纠纷。同时，调解员积极释法说理，以事实为根据，以法律为准绳，运用法律思维明确责任归属，并以社会道德为辅助，劝导双方当事人多一点理解和包容，双方要换位思考，接受调解结果并及时履行调解协议。