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□ 记者 陈颖婷
一套市值超千万的上海长宁区房产，一份以“照顾终老”为条件的《照顾陪伴协议》，到底是“以房养老”还是“恶意串通”？李老伯在妻子张老太被宣告为无民事行为能力人后，以“700万元房款”为对价，将夫妻共有的房产通过买卖合同过户给“照顾人”乔琳的孩子，作为乔琳照顾自己至终老的报酬。李老伯夫妇过世后，李老伯的女儿将乔琳母子告上法院。近日，长宁区人民法院对此案作出一审判决，确认合同无效。
原告表述：父亲瞒着家人过户房产，母亲权益遭侵害
“我直到父亲去世后整理遗物，才发现家里的房子早就不在父母名下了。”庭审中，李老伯的女儿李晓燕表示，自己是独生女，涉讼房屋自2003年起就登记在父母二人名下，属于夫妻共同财产。
2021年2月，长宁法院判决宣告母亲为无民事行为能力人，并指定父亲为其监护人。可让李晓燕没想到的是，两个月后，父亲就瞒着她和无民事行为能力的母亲，与“照顾人”乔琳的儿子乔卫签订了房屋买卖合同，将涉讼房屋以700万元的价格“出售”。“他们根本不是真的买卖房屋。”李晓燕向法院提交了这份签订于2021年5月1日的协议，协议中明确约定“李老伯将涉讼房屋出售款700万元作为乔琳照顾陪伴费用，乔琳需照顾李老伯至终老”。
在李晓燕看来，父亲作为母亲的监护人，擅自处分夫妻共同财产，严重侵害母亲的合法权益。更让李晓燕无法接受的是，她认为父亲与乔琳的关系并非单纯的“照顾与被照顾”。她提交的微信转账记录显示，李老伯与乔琳之间有大量经济往来，其中还包含520元、1314元这类具有特殊含义的转账。李晓燕认为，父亲与乔琳共同居住，二人签订《照顾陪伴协议》转移婚内共同财产，违背夫妻忠诚义务，违背公序良俗。综上，系争房屋买卖合同应属无效。
被告表述：房屋是陪护劳务对价，主观无恶意
“这不是简单的房屋买卖，而是李老伯为换取养老照顾，自愿给出的劳务对价。”乔卫一方表示，李老伯晚年面临“无人照顾”的困境：妻子无民事行为能力，女儿常年在北京生活，无法在身边照料。2021年，李老伯找到相识多年的乔琳，希望她能放弃收入丰厚的工作，专门照顾自己至终老。由于李老伯仅有退休金，无力支付长期陪护费用，便提出以涉讼房屋作为对价。
“之所以用买卖的形式过户，是因为乔琳名下已有一套房，直接赠与过户有困难。”乔卫解释，当时双方约定不需要实际支付700万元房款，李老伯在未收到全款的情况下就出具“700万元房款已全部收到”的收条。
对于“损害张老太权益”的指控，乔卫一方认为，李老伯是完全民事行为能力人，有权处分自己的财产份额；作为张老太的监护人，其处分行为也“留足了张老太的财产份额”，李老伯曾告知乔琳，自己还有一套房屋，会留给张老太养老。
乔琳作为第三人也补充说明：“我从2018年就开始承租李老伯的房屋，之前就经常帮他处理生活琐事。”且乔卫已实际向李老伯支付110万元房款，若合同无效，李晓燕应返还该款项，并赔偿装修费、税费等损失。
法院判决：合同无真实买卖合意，且损害被监护人利益
长宁法院审理后认为，一方面，涉讼房屋为李老伯与张老太的夫妻共同财产，李老伯作为张老太的监护人，应当按照“最有利于被监护人”的原则履行职责，除维护被监护人利益外，不得处分其财产。法院指出，涉讼房屋经询价，2021年4月的市场价格在1000万元至1100万元之间，而李老伯以700万元的对价将整套房屋处分给乔卫，乔琳与张老太并无亲属或紧密关系，该行为显然不属于“维护被监护人利益”的情形。另一方面，乔琳与李老伯相识多年，长期承租其房屋，频繁帮忙处理生活事务，对李老伯的家庭情况、房屋状况应充分了解。乔琳主张“李老伯承诺将另一套房屋留给张老太”，但未能提供证据证明；且从时间线来看，李老伯在申请确认张老太为无民事行为能力人、指定自己为监护人后，短期内就签订房屋买卖合同和《照顾陪伴协议》，结合社会一般观念，各方应当知晓该行为可能损害张老太权益，却仍完成交易，主观上存在恶意。客观上，这份买卖合同是对家庭重大资产的处分，该处分行为确对张老太合法利益造成了损害。考虑到夫妻共同财产的性质为共同共有，而非按份共有，系争买卖合同处分的是整套房屋，应整体无效。综上，法院判决该房屋买卖合同无效。
同时，涉讼房屋本应恢复登记至李老伯、张老太名下，但二人已过世，恢复登记存在客观障碍，该房屋应作为遗产处理。考虑到李老伯有权处分自己的财产份额，乔琳主张“对李老伯尽到较多照顾义务，可分得遗产”，为保障当事人诉讼权利，各方可就继承事宜另行处理。而乔卫支付的110万元，经查实已由李老伯转回乔琳，无需另行返还。（文中均系化名）
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