业主花钱买的车位，物业公司不让用？

　　□  卢李霞  赵璋翊

　　“法官，我花钱买的产权车位，物业公司却不让我用！”

　　“原告可以使用车位，但要想车库闸机自动抬杆，就必须先交车位管理费！”

　　这是2025年5月，上海市松江区人民法院审理的一起排除妨害纠纷案庭审现场。与普通庭审不同的是，这次案件审理被搬到了当事人所在的社区。

　　案起：65元的困局

　　案件起因还要回溯到2021年，小潘夫妇购买了一套商品房。此后，两人又在同小区购买了一个地下车库产权车位。2023年年底，该小区物业公司发布收费通知，要求业主按照《前期物业服务合同》，从2024年1月1日起每月缴纳65元车位管理费，未缴费业主将无法通过道闸系统自动识别车辆。

　　2024年10月，小潘夫妇入住小区，发现自家车辆无法被道闸系统自动识别，于是联系物业管家，要求将车牌号码与产权车位绑定。但物业公司却提出先行缴纳车位管理费，否则只能通过联系物业人员手动抬杆的方式进入地下车库。

　　为了恢复对车位的正常使用，小潘夫妇将物业公司起诉到法院，要求排除对其产权车位使用的妨害，并赔偿损失和精神损害共计1806元。

　　这看似是一起简单的物业纠纷，可主审法官翻阅卷宗后发现，小潘夫妇虽拒绝缴纳车位管理费，但为顺利进入地下车库，竟另行支付1800元租赁了他人车位——这笔租金足以覆盖两年的车位管理费。

　　可见，本案症结或许并不在那笔看似微不足道的管理费上。

　　为了进一步了解双方的矛盾根源，法官分别拨通了物业公司和小潘的电话。物业经理诉苦称，小区中效仿小潘不缴费的业主有十几家，直接导致了物业费和管理费的收入缺口，更影响到了小区日常维护工作。

　　“不是我不愿交钱，是物业根本没有提供合格的服务！除了我，其他业主也对他们的服务不满意！”电话那头，小潘也满是压不住的怒火。

　　一面是业主对物业公司的积怨，另一面是物业公司因管理费缺口产生的委屈，要彻底解决双方矛盾，就案办案远远不够，还得解开心结。

　　解纷：“一街镇一法官”助力

　　经过专业法官会议讨论，大家一致认为这起案件的审理结果会为同小区同类纠纷的化解提供样本，但如果处理不当，极易引发群体纠纷，影响小区居民居住体验。

　　“是不是可以借助‘一街镇一法官’机制来解决这起案件？”有资深法官提出建议。

　　“一街镇一法官”机制是松江法院通过在辖区内各街镇挂牌成立法官工作站、设立特色巡回审判点、跟踪分析对口街镇涉讼情况等方式，深入推进矛盾纠纷源头预防、多元化解的重要机制之一，旨在以高质量司法促进案结事了、赋能基层社会治理。

　　“我同意，我们可以开展巡回审判，把庭审现场搬到社区，让居民代表们旁听庭审，了解这类纠纷的法律适用规则，或许就有了化解矛盾的突破口！”“还可以邀请街道、物业公司主管单位参与进来，他们更了解小区和物业公司情况，大家一起出谋划策！”提议得到了大家的认可。

　　经过前期的充分沟通，巡回审判当日，社区党群服务中心临时布置的法庭里，坐满了前来旁听的居民代表和街道司法所、区房管局工作人员。

　　庭审伊始，物业公司坚持小潘应先缴纳相应的车位管理费。小潘则抓住物业公司的服务问题步步追问：“小区的树木，你们凭什么擅自移走？业主违章搭建，你们阻止了吗？小区公共部位漏水，为什么花了这么长时间才解决？”

　　眼看现场气氛渐渐紧张，法官接过了话头：“物业公司，如果业主对物业服务长期存在多方面不满，你们有无提供畅通的沟通渠道？潘先生也请思考一下，如果业主们都擅自停止缴费，物业服务还如何继续？”话音落下，双方都陷入了沉思，神色也渐渐和缓了下来。

　　考虑到案件还有调解空间，法官并未急于判决，而是在庭审结束后开展了一场以常见物业纠纷为主题的普法讲座，重点强调物业公司和小区业主各自的权利边界。讲座过程中，旁听席上不时传来居民的讨论声：“看来车位和物业费是两码事！”“我们不交物业费好像也不占理……”

　　事了：社区共治破局

　　为实现矛盾纠纷的“一揽子”化解，讲座结束后，法官继续组织双方进行会谈。除了从法律层面为双方释法解惑，还通过“庭所联动”邀请了司法所所长和房管局物业科科长开展联合调解。

　　庭所联动是“一街镇一法官”机制的重要部分，法院与司法所通过信息共享平台沟通纠纷信息，共同研判形势，并建立双向机制进行互动，整合各方司法力量，提高矛盾纠纷化解效率。会谈中，司法所通过列明街道以往物业纠纷的处理情况，为双方选择解决纠纷的最佳路径；房管局作为物业公司主管部门，对物业公司管理方式作出了建议和指导。

　　“不支付物业费是违约行为，如果业主对物业公司服务不满，可以要求采取补救措施或赔偿损失。”“物业公司应积极回应业主需求，对业主反映的小区管理问题，主管部门也会跟进整改情况。”在各方的共同努力下，最终，双方当事人都表示会认真考虑协商解决纠纷。

　　巡回审判一周后，法官再次联系物业公司和小潘，跟进协商情况。双方表示已经达成初步调解意见：由小潘缴清车位管理费，物业公司将小潘夫妇的车牌号码与产权车位进行绑定。法官立刻根据双方意见拟定了和解撤诉协议并组织双方来院确认。

　　签字时，物业公司相关负责同志真诚地说道：“法官，谢谢你，上次巡回审判后，不少业主主动缴纳了欠付的费用，缓解了公司资金压力，此前我们的做法有欠考虑，激化了双方的矛盾，今后我们会倾听业主诉求，切实提高服务质量！”

　　小潘也反思了自己的行为。至此，两方长达一年有余的争端，终于落下了帷幕。

　　近年来，松江法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，以“一街镇一法官”机制作为支点，不断提升“抓前端、治未病”的成效。2025年前三季度，在各法官工作站累计派员驻点、开展普法活动40余次，会同街道平安办、派出所、司法所、信访办等部门联合调处化解纠纷多起，并在各街镇设立特色巡回审判点，深度参与基层治理，促进矛盾纠纷实质化解。