□福建国富

律师事务所

周玉文

我们生活中经常需要缔结协议、签订合同，而协议或者合同的条款往往纷繁复杂。除了求助专业人士，自己也必须对合同双方的主要权利和义务有所了解，这样才不至于因为认识理解发生错误而吃亏。

合同是当事人之间权利义务的约定。在合同的主要条款中，约定的或是甲方的权利，或是乙方的权利。

甲方的权利一般来说就是乙方的义务，而乙方的权利则是甲方的义务。

也有些合同条款对于甲乙双方既是权利又是义务。

比如在房屋租赁合同中，按时向承租人提供约定质量和面积的房屋就是出租人的主要义务，相对地，要求出租人按时向承租人提供约定质量和面积的房屋则是承租人的权利。

而按约定的时间和数额向出租人缴纳房屋租金是承租人的义务，相对地，要求承租人按约定时间和数额向出租人缴纳房屋租金是出租人的权利。

关于租赁时间的约定，对双方来说既是权利也是义务。譬如约定租赁期限为一年，承租人租期不满一年就退租的，一般来说构成违约；如果出租人不满一年就要求收回房屋的，则同样构成违约。

当然，上面所说的只是一般情况，根据合同自由原则，当事人也完全可以做出特殊的约定。

例如，在房屋租赁合同中，当事人可以约定承租人有权随时退租，也可以约定出租人有权随时收回房屋，这样的条款对承租人或者出租人来说就是特别约定的权利条款了。

因此，合同条款究竟是权利条款还是义务条款亦或既是权利又是义务条款，全看当事人如何约定。合同双方必须准确约定和理解，不能想当然。

笔者前不久就遇到这样一个咨询：尹某是一名退休人员，今年1月初，在其女儿的资助下通过房屋中介购买了一处90平方米的二手房。在由房屋中介提供的《房屋买卖合同》中，买卖双方约定了房屋的位置、面积、房屋价款、支付方式、过户时间以及违约责任等条款。其中对房屋过户的约定是：双方有义务互相配合，保证在2021年2月28日之前完成房屋产权等一切过户手续。

对违约责任条款的约定是：当事人没有按本合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定造成对方损失的，应当赔偿损失。

购房后，尹某和老伴就去了外地儿子家过年，回来时已经是3月10日。

虽然在临近过户的前几天卖方曾电话催促尹某前来过户，但尹某的儿子说，过户是我们买方的权利，迟延几天没有问题，尹某也就没有在意。

当买卖双方完成房屋过户手续，要求卖方交付房屋钥匙时，卖方提出要赔偿因为尹某迟延过户给他造成的8000余元损失，理由是他后续购房被认定为二套房，多交了税费。如果尹某不作出赔偿，他就不交钥匙以及配合其他交房事宜。双方因此发生纠纷。

抛开具体的违约责任不谈，按照双方订立的《房屋买卖合同》，买方尹某的确没有按约定履行过户义务。之所以这样，主要原因是没有弄清合同中关于房屋过户手续办理的约定，既是权利也是义务。

我们生活中经常需要缔结协议、签订合同，而协议或者合同的条款往往纷繁复杂。除了求助专业人士，自己也必须对合同双方的主要权利和义务有所了解，这样才不至于因为认识理解发生错误而吃亏。