□  记者  陈颖婷

　　长租公寓因为经营不善而“暴雷”，运营方拖欠产权方租金，产权方无奈接管后，租客陷入“续租要交双重押金”“退租押金难退”“断水断电”等多重困境，一场涉众租赁纠纷一触即发。

　　面对这一难题，浦东高行镇如何通过“三所联动”应急调解机制快速破局、守护租客的安居权？

　　长租公寓“爆雷”

　　租客进退两难

　　2025年下半年，浦东新区某公寓管理公司因经营困难，无力向产权方支付租金，产权方只得收回公寓自行经营。

　　2025年12月1日，作为产权方的某实业公司发布通告：因原运营方退出，产权方将直接接管公寓运营，租客如愿意续租须重新签约并另行缴纳一个月押金，如果不续租须在12月20日前搬离。

　　通告一出，居住在公寓内的近百名租客瞬间炸了锅，他们发现自己陷入了进退两难的困境：因为原租赁合同未到期，已交的押金未退还，续租面临双重押金压力，且新合同条款十分苛刻。

　　如果选择不续租，由于要求搬离的时间极短，难以找到合适的新住处，而且已付的押金退还无着落。

　　在此情况下，租客们纷纷拒签新约，但也明确拒绝搬离，而实业公司则采取断水断电、停用电梯等方式施压，双方冲突频发，多次报警。

　　“三所联动”介入

　　寻求解决方案

　　纠纷爆发后，属地派出所多次出警处置。为防止矛盾激化，高行镇司法所主动牵头、快速响应，并启动“三所联动”应急调解机制，形成攻坚合力。

　　“三所”首先各司其职，由司法所摸排租客底数、梳理合同与付款凭证，牵头组织调解；派出所现场稳控秩序，严防冲突；律师事务所则提供专业法律意见，厘清各方权责。

　　调解员分别约谈实业公司、原公寓管理公司和租客代表，快速梳理出三大矛盾焦点：

　　焦点一，产权方是否有权单方要求重签合同、另收押金？

　　焦点二，不到20天的清退期限设置是否合理？

　　焦点三，原运营方收取的押金由谁退、何时退？

　　调解员结合相关法律规定，首先向公寓产权方释法：在租客已和原管理方签订了租赁合同的情况下，续租需双方自愿，不得附加苛刻条件。断水断电等行为涉嫌违法，如果侵害租客权益将面临索赔。

　　调解员也向租客释明：产权方因公寓原运营方欠租违约，有权收回房屋并接管。对于之前交的押金，租客可依法向原运营方追讨，但优先解决好自己的居住问题更加务实。

　　调解员还向公寓原运营方明确：依据《民法典》第五百七十七条，欠租且不退押金已构成违约，原运营方必须承担全额退还押金的责任。

　　待租客情绪稳定后，调解员组织各方面对面协商，推行“分类处置、一揽子解决”方案，推动产权方放宽合同条款、运营方明确退押时限，兼顾各方合理诉求，尤其是保障租客的居住权益。

　　各方达成一致

　　纠纷彻底化解

　　2026年1月，在高行镇司法所的主持下，各方陆续达成调解协议，所有约定全部落地。

　　对于有意续租的租客，与实业公司按原合同期限、租金标准重新签订协议，先交半个月押金，60日内补足至一个月，此外再无额外附加条件。

　　对于打算退租的租客，给予30天搬迁期，在此期间，产权方不得采取任何干扰正常生活、逼迫搬迁的措施。

　　对于原先的押金，原公寓管理公司承诺30日内全额退还退租租客的押金，45日内全额退还续租租客的押金。

　　各方达成调解协议后，调解员跟进协议履行情况，了解到实业公司很快就恢复了水电供应，原管理公司按期分批退还了押金，而退租租客也依约顺利搬离，没有再发生新的矛盾冲突。

　　【调解心得】

　　本案是长租公寓“暴雷”背景下，涉众型租赁纠纷调解的典型样本，对于这起纠纷的顺利解决，有四条经验值得借鉴。

　　第一，快速响应是前提。涉众纠纷需要早发现、早介入、早稳控，把矛盾化解在萌芽状态，避免小事拖大、大事拖“炸”。

　　第二，多方联动是关键。单部门“单打独斗”难破局，只有司法所、派出所、律师事务所“三所联动”协同发力，才能提供专业支撑，使纠纷得到高效处置。

　　第三，依法调解是底线。调解不是“和稀泥”，应当以法律为准绳厘清权责，这样调解结果才经得起检验、让各方信服。

　　第四，履约闭环是核心。从调解、签约到履行、督办，需要全链条跟踪，确保群众真受益、纠纷真化解。

　　人民调解，调的是矛盾纠纷，解的是民生心结，守的是基层平安。