花钱买房没过户就被查封

　　编者按：

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　　据　《海峡导报》　报道，购房者买二手房，签协议后房子却被查封了，该怎么办？记者从厦门中院了解到，最近有不少购房者遇到这样的情况，查封的原因通常是卖房者欠了钱。对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项，第一步就是要查明所售物业的权属情况。

　　买到查封房

　　购房者获赔46万

　　2016年1月，刘先生与卖房人老张签订了　《买卖定金协议书》和　《存量房买卖合同》。合同约定，老张将案涉房产出售给刘先生，成交价2771200元。

　　合同还约定，如果该房屋被查封或限制转让，导致刘先生无法取得房屋所有权的，出售人构成根本违约，出售人应以该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。

　　但签订协议后不久，刘先生发现，自己购买的房产已经被法院查封了。原来，案涉房产在双方签约前就被外地法院查封。直到刘先生告上法庭时，案涉房产尚未解封。

　　无奈之下，刘先生只好起诉到法院，请求判决解除合同，同时要求被告支付违约金55万多元。

　　这一案件历经两审。近日，厦门中院作出终审判决，认定卖方构成违约，判决要求卖房者支付违约金46万多元。

　　本案中合同约定违约金为总房款的20%，这样的违约赔偿是否过高？对此法官认为，“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，本案讼争合同合法有效，一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的，原则上应从其约定，同时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。

　　本案当中，因房产被查封，双方签订的买卖合同无法履行，卖方确已构成根本违约，该违约行为导致刘先生丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为刘先生履行合同后可以获得的利益，根据合同法相关规定，刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。

　　不过，因该房产评估价与交易价相差357500元，上浮30%后为464750元，合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失，应调整为464750元。因此，法院最终判决被告支付违约金464750元。

　　购房者买查封房

　　中介赔七成损失

　　介绍购房人买查封房，中介要不要担责？

　　2013年9月12日，林女士看中了一套房产，经中介牵线搭桥，购房人林女士和卖方徐先生与中介三方共同签订了　《房地产居间合同》，约定徐先生将其名下房产以280万元的价格出售给林女士；　中介佣金28000元，由林女士支付。在合同中，徐先生保证该房产“不存在任何抵押、质押、查封等情形”。同一天，林女士与徐先生签订　《房产预约买卖合同》。

　　合同签订后，林女士陆续向卖方支付购房款。但后来林女士才发现，涉讼房产已被法院依法查封。执行过程中，厦门中院委托拍卖该房产，最终该房产由其他买受人竞得。

　　随后，林女士向警方报案称被合同诈骗，该案经公安机关立案侦查后破案，追缴款项50万元。最终，林女士领回购房款50万元。

　　林女士认为，自己付了钱却拿不到房，对此中介负有责任。为此，林女士起诉要求中介赔偿其损失，即支付购房款被占用的利息损失。

　　经审理，厦门中院作出终审判决，要求中介承担70%的责任，即赔偿林女士七成的损失。

　　法官表示，中介在进行服务时应尽到必要的、审慎的审查核实及如实告知义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务。而购房者林女士作为合同当事人，在签订合同时亦负有必要的注意义务。

　　综合考虑双方当事人的过错程度，法院酌定林女士自行承担30%，中介承担70%的赔偿责任。

　　律师提醒

　　买房首先要查权属

　　如何避免买到查封房遭受损失？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；　二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；　三是在未明确该房产的抵押查封情况下，也应谨慎支付购房款，尽量采取分期付款的方式。

　　同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

　　另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

　　(陈捷）