智障男子房屋莫名易主 法院判决买卖合同无效

　　□法治报记者　金豪

　　法治报通讯员　王梦熊

　　先天性智障残疾的小龙有一套父母留下的房产，但是他却长期住在小区的垃圾房内，属于他的房子被莫名其妙地卖给了别人。当小龙的法定监护人找上门时，买方辩称房屋买卖行为名为买卖实为赠与。日前，上海市虹口区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，并判令小龙所签订的　《上海市房地产买卖合同》　无效。作为限制民事行为能力人，小龙也没有将系争房屋赠与他人的行为能力。

　　出生患残疾

　　生活难为继

　　小龙患有先天性智障残疾，为了照顾小龙的特殊情况，小龙的父母在去世前将名下的一处房产留给他，供他居住和生活。小龙还有两个姐姐小霞和小莉，但是因为居住在外地，平时难以照料小龙的生活，小龙只能靠捡垃圾维持生活。后鉴于小龙的情况，经居委会指定，小龙的姐姐小霞成为他的法定监护人。

　　就在前一阵，小龙的姐姐从外地来看小龙的时候，发现他没有住在自己的房子里，而是住在某小区垃圾站旁边的小破房内。大惊之下，小龙的姐姐赶紧询问小龙具体情况，小龙也说不出所以然，只是说小区里有个叫小新的人对他很好，经常请他喝酒吃肉。

　　小龙的姐姐了解到，小新是小区的维修工人。顺藤摸瓜，小龙的姐姐还发现，原本属于小龙的产权房老早就不是弟弟的了！

　　易主无人知

　　辩称是赠与

　　小霞经过多方调查发现，小龙在2013年4月与小新的儿子小洪签订了　《上海市房地产买卖合同》，并已经办理产权变更手续，5月时房屋的产权人已经变成小洪。而作为姐姐的小霞和小莉完全不知情，小霞作为小龙的监护人也表示从未收到过小洪支付的购房款。询问小龙，小龙也是一问三不知，对于如何将房屋出售的情况更是毫不知情。

　　小霞作为小龙的法定监护人起诉至法院，以小龙为限制行为能力人为由要求法院认定小龙与小洪签订的房屋买卖合同无效，并将房屋的产权人恢复成小龙。

　　经法院传唤，小洪答辩称，小龙只是智力比正常人低下，他前几年靠替人修车维持生活，垃圾站旁的房屋也是小龙以前自行搭建的，他一直居住在该处。小龙的两位姐姐平时对他关心较少，是小洪的父亲小新照料小龙生活起居。小龙在一次酒后表达过要将房屋赠送给小新，由小新给他养老送终。

　　对于房屋过户到自己名下，小洪表示自己并未参与办理相关手续，是小新操作的，他也没有支付过房屋的购房款。但是系争房屋原来是公房，在购买成产权房时是小新出资帮助小龙购买的，相关购买的合同、纳税申报表、缴款书等材料都在小新手中。

　　鉴定明实情

　　法院来“说理”

　　庭审中，为查明小龙的精神状况，法院委托了华东政法大学司法鉴定中心对其精神状况进行鉴定。鉴定单位认为，小龙在2013年4月发生房屋买卖事宜的时间段，不排除具有限制民事行为能力。小霞和小洪双方都表示对鉴定结果无异议，小洪也表示房屋愿意返还给小龙，但是他认为小龙应就房屋购买成产权房小新的垫资以及他照顾小龙的费用予以补偿。

　　法院为进一步了解事实情况，到小区居委会调查。居委工作人员表示，小龙平日靠收废品为生，目前因疾病原因无法再进行废品回收，他没有任何经济来源，生活拮据。

　　经过庭审及一系列的取证后，法院认为，根据小龙的精神鉴定结论，不能排除在2013年4月进行房屋买卖时小龙具有限制民事行为能力。小龙作为限制民事行为能力人且患有精神疾病多年，他不足以理解出售房屋的行为会产生的相应法律后果，不具有签署房屋买卖合同的民事行为能力。

　　小龙与小洪签订　《上海市房地产买卖合同》　时没有与监护人共同生活，法定代理人对房屋出售一事并不知晓且事后没有追认，因此房屋买卖合同应该被确认为无效。关于小洪自述的小龙的房屋买卖行为名为买卖实为赠与，但同样的小龙作为限制民事行为能力人，也没有将系争房屋赠与小洪的行为能力。

　　至于小洪说的公房买卖中为小龙垫资，房屋返还后小龙应予补偿的意见，不属于案件涉及到的房屋买卖合同无效的抗辩理由，应另案解决。

　　据此，法院一审判决小龙与小洪签订的《上海市房地产买卖合同》　无效。

　　（以上人物均系化名）