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□法治报记者 王建慧 通讯员 陈正量
张先生婚前购买了一处房产，首付了30%的房款后，将产权登记在自己名下。之后，张先生与朱女士登记结婚，婚后无子女。4年后，张先生出轨，朱女士提出离婚。该房屋如何分割出现分歧，双方各执一词互不相让。
虹口区曲阳街道调委会介入调解，调解员以法律为准绳，层层分析提出方案，双方达成调解协议。
【事件】
婚前买房婚后还贷
离婚分割产生分歧
2013年9月，张先生购买了本市某小区一套价值为350万元的房产，用自有资金支付了30%的首付款，即105万元。产权登记在自己名下。
当年12月，张先生与朱女士登记结婚。婚后无子女，也未对该产权作出变更。2017年10月，朱女士提出离婚，张先生同意。但二人在对房产的分割问题上发生争议。
经第三方评估，此房现市场价为750万元以上（考虑到价格波动等因素，认定750万元为宜），此时，夫妻已共同偿还贷款80万元，尚有贷款165万元未还。
张先生的主张是继续享有所购房屋的全部产权，尚未偿还部分的贷款由自己偿还，将婚后共同还贷款80万元的一半即40万元，返还给朱女士。张先生认为，购房时朱女士未出过钱，此房产应属于婚前财产，朱女士不应分享房产增值的部分。
朱女士对婚后共同还贷款项返还40万元无异议，但主张房产增值部分应双方平分。朱女士认为，增值400万元，自己应分得200万元，再加上已共同还贷款项中应返还的40万元，应得到240万元。
双方各执一词争执不下，向虹口区曲阳街道调委会申请调解。
【调解】
弄清比例提出方案
增值部分相应补偿
调解员了解了该房产的来龙去脉后认为，增值部分对朱女士进行补偿是肯定的，关键是补偿多少？张某主张增值部分独享，显然是不符合法律规定，也不合情理。而朱某提出增值部分双方平分，对张某来说也是显失公平的。张某毕竟支付了105万的首付款，而且登记在自己名下。如果双方共同出资的，可按出资比例分享，而朱某未付过首付款又该如何补偿？
调解员分析认为，根据相关法律，增值部分的分割应考虑两个因素，一是共同还贷部分占房屋总价的比例； 二是婚姻续存期间的长短。如果共同还贷部分占总价款比例高、续存期间长，那就应当多补偿，反之则应少补偿。
考虑到他们夫妻共同生活了4年，且是张先生婚内出轨，有错在先。经再三调解，在双方均愿意让步的基础上，调解员提出了调解方案，得到双方的认可。
经调解，双方就争议房产的分割自愿达成如下协议：1、该房产所有权归张先生所有，尚未还清的165万元贷款由张先生偿还；2、张先生返还朱某已共同还贷款项的50%，即40万元；3、张先生补偿朱女士房产增值部分的25%，即100万元。
【点评】
依法调解层层分析
分门别类作出补偿
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》 若干问题的解释（三）第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
调解员根据相关规定，在处理此类争议时，依照原则和程序进行。双方如能就该房产的分割达成协议，按照协议执行； 如果未能达成协议的，则该房产可以归张先生所有，但张先生不仅要将共同还贷部分对朱女士进行补偿，还要对相应的增值部分对朱女士作出补偿。
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