房屋买卖未办过户手续 卖家又将房屋抵押借款

　　主持人语

　　本报维权邮箱自开通以来，已经有很多读者来信咨询各种法律问题。在此，感谢大家对这个栏目的关注和踊跃提问。

　　对于您的疑惑我们会记录下来，并在一个月内予以解答，所以请务必留下您的有效联系方式。

　　与此同时，我们还会将问题和答复刊登在以后几期的本版位置，请您留意查看。

　　【友情提醒】

　　维权邮箱：

　　fzbwqrx@126.com□记者　王建慧

　　何先生买下曹某名下的房屋，并交付了大部分房款，因手头资金紧张，留下余款未付清，没有办理房屋过户手续。之后曹某将该房屋抵押，向黄先生借款，过期未还被起诉，法院对房屋进行评估后欲拍卖，引起何先生不满。

　　律师认为，根据法律规定，房屋产权的变更，只有经过依法登记后才发生法律效力，因此法院有权拍卖曹某名下的房屋。同时，何先生可以起诉曹某，要求其承担无法履行房屋买卖合同的违约赔偿责任。

　　【事由】

　　2012年2月，何先生以55万元的价格买下曹某名下的一套一室一厅的房屋，并已交付房款30万元，房屋也于当年3月交给何先生使用，何先生一家搬入该房居住。由于何先生做生意亏本，一时无法付清余款，所以也未催曹某去办理房屋产权过户手续。

　　2013年6月，曹某在何先生不知情的情况下，将上述房屋作为抵押，向黄先生借款50万元，用于做生意的资金周转，贷款期为3年，并办理了房屋抵押的相关登记手续。

　　后来，由于曹某的企业不景气，仍未按时还款，黄先生多次催讨无果后，将曹某告上法庭，要求曹某连本带利归还欠款，并于2017年4月向法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法查封了曹某名下这套房屋并进行了评估，该房评估价值为106.29万元。

　　同时，二审判决确认何先生与曹某签订的《房屋买卖合同》　有效，但并未支持何先生要求曹某协助办理过户手续的请求。因判决主文无执行内容，何先生至今无法申请执行。这让何先生心里没了底，他不知道一家人是否还能在这套房屋里继续居住下去。何先生认为，这套房子虽然还未过户，但他们一家已在该房屋内居住多年，法院不应该拍卖该房屋。

　　【分析】

　　买了房屋居住多年但未办理过户手续，这样的房屋法院是否有权拍卖？

　　“法院有权拍卖曹某名下的这套房屋。根据法律规定，房屋产权的变更经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。”上海恒业律师事务所崔瑶律师告诉记者，何先生购买曹某名下的房屋，虽然已支付部分房款并实际占有使用，但因未办理过户手续，也就是说，房屋的物权并未发生变化，所以房屋仍在曹某的名下。而对于第三人黄先生来说，他只能从房屋登记簿上看到房屋属于曹某，而并不知晓曹某与何先生之间的房屋买卖关系。

　　崔瑶律师分析认为，黄先生借款给曹某，并办理了房屋抵押，这一行为可以认为是善意的，是有效的。同时，从黄先生起诉到申请执行的过程来看，黄先生要求曹某还款的诉请得到了法院支持，黄某有权在曹某不履行债务时，依法享有就抵押房屋优先受偿的权利，而该“优先受偿权”足以抵抗何先生“有权请求办理过户手续”的权利。

　　“二审判决虽然确认何先生与曹某之间的房屋买卖合同有效，但未支持曹某协助何先生办理过户手续。”对此，崔律师认为，何先生已无法要求曹某继续履行买卖合同办理房屋过户手续。

　　不过，崔瑶律师表示，何先生可以向法院提起诉讼，要求曹某承担因其过错导致房屋买卖合同无法履行的违约赔偿责任。

　　朋友聚会发生冲突

　　帮人打架是否犯罪

　　前段时间李某过生日，邀请了唐某等人前往某会所的包房内玩。随后，唐某电话邀约马某前来玩，马某在该包房玩的过程中，引发胡某的不满，胡某指责马某不该在包房内争吵，并责令其离开包房间。马某随即电话邀约我哥哥等人赶到现场，欲找胡某讨个说法。随后，我哥哥一行与唐某发生争执，并多次殴打唐某，致唐某当场昏迷，我哥哥的行为犯法吗？　蒋先生

　　【解答】

　　蒋先生，您好！根据《中华人民共和国刑法》　的规定，随意殴打他人、情节恶劣的破坏社会秩序的行为，属于寻衅滋事。您哥哥受马某邀约赶到现场与唐某发生争执并殴打唐某，其主观上具有故意，从客观上看，您哥哥与他人殴打唐某致其昏迷，已扰乱社会公共秩序，造成了严重的后果，您哥哥的行为确实涉嫌构成寻衅滋事罪。

　　夫妻分居五年欲离婚

　　一方购房该不该分割

　　我与丈夫感情不和，想与他离婚，但他一直不同意。我不想再与他生活下去，便搬出来住了，至今已分居5年。在这期间，我自己购买了一套住房。现在我想到法院起诉离婚，丈夫提出要分割这套房子，并声称婚姻续存期间，所有的财产属于夫妻共同财产。请问这5年中，我们各自所挣的财产收入到底属于夫妻共同财产，还是归各自所有？　邓女士

　　【解答】

　　邓女士，您好！夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除法定或约定为夫妻一方财产的，归夫妻共同所有。需要注意的是，这里指的是婚姻关系续存期间，而不是同居区间。换言之，分居期间一方所得的财产通常不属于夫妻一方财产。当然，如果您有足够证据证明购房的出资款的来源有特殊性，则另当别论，但这属于一案一议的范围，您可以向专业人士作进一步咨询。

　　起诉离婚被法院驳回

　　需过多久才能再起诉

　　经人介绍，我与丈夫聂某相识，一年后按照农村习俗举办了结婚仪式，婚后生育了女儿。后双方因性格不合，开始分居生活。双方曾多次协商过离婚事宜，但因小孩抚养未达成共识，所有一直未达成离婚协议。近几年，双方开始实行“AA制”经济，这样更加导致了双方对彼此的生活不闻不问。今年1月，我向法院提起离婚诉讼，法院判决不准离婚。现在我可以重新起诉吗？胡女士

　　【解答】

　　胡女士，您好！根据《中华人民共和国民事诉讼法》　规定，判决不准离婚的离婚案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。也就是说，在没有新情况、新理由的情形下，您需要在判决生效六个月后才能再次起诉离婚。

　　地震致旅游无法继续

　　消费者应该如何维权

　　我与旅行社签订了云南五日游的旅游合同，在旅游过程中遇到地震，导致合同无法继续履行。请问我该如何维权？　刘先生

　　【解答】

　　刘先生，您好！根据《中华人民共和国旅游法》　的规定，因不可抗力或者旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，影响旅游行程的，按照下列情形处理：(1)合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社经向旅游者作出说明，可以在合理范围内变更合同；　旅游者不同意变更的，可以解除合同。(2)合同解除的，组团社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者；　合同变更的，因此增加的费用由旅游者承担，减少的费用退还旅游者。(3)危及旅游者人身、财产安全的，旅行社应当采取相应的安全措施，因此支出的费用，由旅行社与旅游者分担。(4)造成旅游者滞留的，旅行社应当采取相应的安置措施。因此增加的食宿费用，由旅游者承担；　增加的返程费用，由旅行社与旅游者分担。

　　根据您的情形，地震属于不可抗力影响旅游行程，您可以要求解除合同，旅行社应当在扣除已支付且不可退还的费用后将余款退还给您，并应协助您等游客安全返回出发地。

　　保证人在借条上署名

　　该承担什么保证责任

　　李先生向王女士借了5万元，我作为李先生的保证人在借条上署名。现在李先生到期未还款，王女士要求我偿还5万元。请问我能以“应先找李明还钱”为由对抗王女士的请求吗？　韦先生

　　【解答】

　　韦先生，您好！能否以“应先找李明还钱”为由对抗王女士的请求，这要看您在借条上署名时是如何约定保证方式的。根据《中华人民共和国担保法》　规定，保证的方式有一般保证和连带责任保证。一般保证的保证人在主合同未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任；　但如果是连带责任保证，那么在债务人规定的债务履行期间届满没有履行的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在保证范围内承担保证责任；　如果当事人对保证方式没有约定的，那么按照连带责任保证承担保证责任。

　　结合您的询问，如果您在借条上写的是一般保证，那么您就能以“先找李明还钱”为由拒绝承担保证责任；　但如果您写的是承担连带保证责任或者没有写是哪种保证方式，那么王女士有权要求您承担连带保证责任。

　　务工受伤无钱医治

　　可否申请先予执行

　　我今年59岁，在一起房屋修建过程中受伤，经过医院诊断为“颈6椎体骨折伴不全瘫、颈脊髓损伤、脑震荡、左肩胛骨骨折、胸骨骨折”，经鉴定为二级伤残。我因家庭贫困，现已无钱继续医治。请问我是否可以申请先予执行？　胡先生

　　【解答】

　　胡先生，您好！根据《中华人民共和国民事诉讼法》　规定，对于当事人之间权利义务明确，不先予执行将严重影响申请人的生活的，且被申请人有履行能力的情况下，经当事人申请，对以下几种情形人民法院可以裁定先予执行：(1)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；　(2)追索劳动报酬的；　(3)因情况紧急需要先予执行的。据此，您符合上述情形，有权向法院申请先予执行，追索医疗费用及时医治您的伤情。

　　丈夫擅自贷款给亲戚

　　是否属夫妻共同债务

　　最近，我准备与丈夫离婚。在清算财产时，我发现丈夫在银行有10万元的贷款，之前我对此全然不知情。在我再三询问之下，丈夫说这是他表哥两年前问他借钱做生意，他没好意思跟我说，就自己去银行贷款给他表哥。请问这笔贷款属于我们夫妻共同债务吗？我需要承担还款义务吗？　黄女士

　　【解答】

　　黄女士，您好！近期最高人民法院发布的司法解释，明确了关于夫妻债务的承担问题。根据解释，(1)夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。(2)夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。(3)夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

　　据此可知，在您不同意该债务的情况下，应视该债务是否是您丈夫为家庭日常生活需要所负的债务。现在您丈夫向银行贷款的用途是为了给他表哥做生意，明显与家庭日常生活无关。因此，该债务理论上不属于夫妻共同债务。