新规或将解决卖房不迁户口难题

　　□京衡律师集团上海事务所　姚丽丽

　　《上海市常住户口管理规定》　的出台，不仅赋予了公安部门在卖房者不积极迁出户口时，将其户口迁出的权力，而且也赋予了买房者向公安部门申请将卖方者户口迁出的权利。

　　牘牘在二手房交易过程中，卖方户口的迁移只能由卖方自行申请和办理。

　　如果卖方不及时迁出甚至拒绝迁出户口，那么买方的户口就无法落户至所购房屋，导致人户分离的问题。

　　特别是对于被视为稀缺资源的学区房，如果买方无法落户，还会影响孩子的后续入学。

　　但是按照以往的法律规定，卖房者不及时或者拒绝迁出户口，买房者要么到法院起诉，追究卖房者的违约责任，要么到派出所申请在原有房屋上新立一户。

　　但不管采取哪种方式，都不能彻底解决户口问题。

　　《上海高院民事法律适用问答》　中明确规定：法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理，不属于民事案件的受理范围，法院也无权做出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。

　　当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。

　　事实上，全国各地对于买卖房产后的户口迁移，都采取法院无法直接干涉的做法。

　　实践中如果产生纠纷，只能依据买卖双方的合同约定，判决卖房者向买房者支付一定数额的违约金，而无权直接判决卖方将户口迁出原有房屋。

　　户口的迁入和迁出，是公安机关的职能范围，依据《中华人民共和国户口登记条例》，公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件。

　　户口的迁出，需要由公民本人或者户主主动向公安机关申请。

　　如果公民本人或者户主没有申请迁出户口，公安局无权将其户口迁出。

　　为了解决这一问题，2018年2月28日，上海市房屋管理局和上海市工商行政管理局联合发布　《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》，并发布了新网签版的《上海市房地产买卖合同》（2018年3月1日版）供房屋买卖双方使用。

　　新网签版的　《上海市房地产买卖合同》　增加了第十一条卖方户口强制迁出条款：

　　甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的____日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。

　　甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：

　　（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款____‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。

　　（二）甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。

　　2018年3月8日，上海市公安局发布了　《上海市常住户口管理规定》，为公安局迁移户口提供了法律依据。

　　为了彻底解决买房者无法落户新房的问题，　《上海市常住户口管理规定》　第三十二条明确：

　　房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。

　　上述法规的出台，不仅赋予了公安部门在卖房者不积极迁出户口时，将其户口迁出的权力，而且也赋予了买房者向公安部门申请将卖方者户口迁出的权利。

　　在如此双层保护的机制下，将彻底解决二手房交易中的痛点，即户口难以迁出的问题。

　　这不仅能够保护买房者的合法权益，也有利于维护房屋交易秩序。