违约这个锅到底该谁背

　　□法治报记者　王睿卿

　　房屋买卖双方约定签订购房合同当天，却发现房屋被另一家中介公司网签锁定，导致房屋无法交易。为此，房主还被买房人告上法庭，最终房主支付违约金17万元。事后，房主认为，正是由于中介自说自话非法网签，导致自己“赔了夫人又折兵”，于是将该中介公司告上法庭。杨浦法院日前对本案作出一审判决，中介公司承担5万元损失。

　　事出有因

　　交易当天房屋被网签

　　杨冰、杨军与案外人陶红等经上海菁英房地产经纪居间，于2015年12月16日就坐落于上海市宝山区永清新村一套房屋(以下简称系争房屋)签订　《房屋买卖合同》，约定买卖双方应于合同签订之日起10日内签订　《上海市房地产买卖示范文本》。后杨冰、杨军与陶红于2015年12月25日至上海菁英房地产经纪有限公司准备签订系争房屋的买卖合同示范文本时，发现系争房屋在无任何杨冰、杨军授权的情况下被被告非法网签，致使杨冰、杨军无法按约履行与买受人的房屋买卖合同，造成杨冰、杨军违约。买受人因此诉至宝山区法院要求杨冰、杨军承担违约责任。后经法院审理，最终杨冰、杨军向买受人支付违约金17万元。被告在与原告没有任何合同和授权的情况下，非法网签锁定系争房屋，从而导致原告承担不应有的违约责任，遭受不应有的财产损失，被告的行为严重损害原告合法权益，故诉至法院：要求判令被告支付原告侵权损害赔偿人民币17万元(以下币种均为人民币)。

　　被告沪居公司辩称，系争房屋在2015年12月25日被网签备案的时间，恰好是原告约买受人签订正式示范文本合同的日子，这个时间点若不是原告告知，沪居公司是不可能知道的。其次，沪居公司不可能自行获得备案所需产证编号等重要信息，因此被告对系争房屋的网签备案，是在原告杨冰的确认下进行的。其次，原告对陶红的违约赔偿是经过调解原告自愿承担的结果，不是必然发生的损失，且被告的网签备案与原告交易没有成功，不具有必然联系。是原告自己主观上因房价上涨不想出售房子，不然原告有多种方法解除备案。所以被告没有侵犯原告财产权益，不同意原告方诉请。

　　法院查明

　　原告因此支付违约金17万

　　法院经审理查明以下事实：2015年12月16日，被告与买受人陶红经上海菁英房地产经纪有限公司居间，签订　《房地产买卖居间协议》、　《房屋买卖合同》，约定买受人以105万元的价格向被告购买系争房屋，合同签订后10日内签订示范文本合同。　《房屋买卖合同》　第12条约定违约金为总房价款的30%。当天买受人向原告支付定金5万元。2015年12月25日，被告下属泾阳路分公司对系争房屋进行了合同信息备案(即网签)，卖售人为原告杨冰，买受人为胡雪；2016年2月27日，该备案信息被撤销。2016年1月11日，陶红向原告发函，要求原告于2016年1月16日前签订正式合同，否则解除合同。后陶红因上述系争房屋买卖纠纷向宝山区人民法院起诉，要求解除　《房屋买卖合同》，原告返还定金5万元，并支付违约金31.6万元。

　　法院于2016年7月2日立案受理后，依法追加沪居公司作为该案第三人参加诉讼，于当年11月24日作出判决，认为该案系争房屋被其他中介公司进行网签，造成房屋买卖合同无法继续履行，陶红要求解除合同并返还定金的请求，法院予以准许。同时认定原告对合同无法继续履行承担违约责任，酌情判决原告向买受人支付违约金20万元。原告不服一审判决提起上诉，经上海市第二中级人民法院调解，原告在退还5万元定金并支付17万元违约金后撤回上诉。

　　审理中另查明，2016年1月30日，系争房屋再次通过网上备案系统进行了信息备案，经纪机构为上海菁英房地产经纪有限公司新龙路店，卖售人为杨军，买受人为陶红。上述房地产经纪机构于当日变更合同备案信息，将买受人变为陶朱、郑兰；　于2016年1月31日第二次变更合同备案信息，卖售人为杨军、吴梅、杨冰，买受人为陶朱、郑兰；　于2016年3月25日第三次变更了合同备案信息，卖售人为杨军、吴梅、杨冰，买受人为姜琪；　网上合同信息撤销日期为2016年3月25日。

　　本案审理中，被告还提交系争房屋产权证复印件，称是原告提供给被告业务员杜明明用于网签备案用，不然没有房产证编号被告是无法操作的。原告则否认向被告提供过房产证复印件。被告称杜明明已离职且不配合，未能提供杜明明到庭作证。在问及原告有无向房地产交易中心投诉此事，原告称不懂这些，所以没有找过相关部门，原告找过中介，多次催促撤销备案但不成功。

　　法院观点

　　法院认为，行为人由于过错侵害他人民事权益的，应当承担民事责任。本案原告、被告争议焦点在于被告网签行为是否存在过错以及被告是否应承担原告的违约赔偿损失。

　　法院认为，首先，根据证据规则，若被告抗辩是受原告方指示虚构网签合同以锁定系争房屋，在原告否认的情况下，被告应加以举证证明，但被告未能就此进行有效举证。其次，从进行网签所需材料上看，被告虽然掌握了系争房屋产证编号(房产证复印件)，但仅以被告持有系争房屋房产证复印件尚难以推定系从原告处获得并获原告授权，故被告辩称受原告委托进行网签等抗辩意见，法院难以采信。法院认定被告违规网签行为侵害了原告的合法财产权益，造成原告交易障碍，应承担相应过错责任。但原告在与买受人准备网签合同当日获知系争房屋被被告网签之后的行为则有悖积极交易观念。一般而言，若遭到被告恶意网签，在面临违约风险并可能承担大额违约金的压力下，原告完全可以采取积极果断措施，及时制止或撤销被告的行为，排除签约障碍，以避免自身承担违约责任风险。但无论买受人如何与其交涉，甚至在2016年1月11日买受人向原告发出催办签约函件后，原告始终没有采取有效行为去撤销网签。而根据本案查明事实，在当前相关交易规则及市场监管机制相当透明的环境下，原告有权且有足够时间和途径在买受人主张解约之前采取行动促成交易，但原告没有去做。

　　综上，法院认为，原告对不及时撤销被告网签行为将导致违约的后果是明知的，不管何种原因，客观上表现为放任态度。就房屋买卖这一重大交易行为中产生的问题，原告仅以不懂解决方法或把责任完全归咎于中介公司而不积极作为均难以成为免责理由，原告应对违约后果的发生承担主要责任。原告对排除障碍、继续交易表现出的消极不作为才是导致买受人解除合同并被索赔违约金的主要原因。因此，法院就原告违约导致的违约赔偿损失酌情判令被告承担5万元，其余损失由原告自行承担。

　　（文中人物均为化名）