首页
□记者 王建慧
买房子签订 《商品房买卖合同》，双方约定付款、交房、办产证等等一系列事项、未如期履行合同内容所需要承担的法律责任，以及需要作出的相应的赔偿，这原本是一件双方认可的铁板钉钉的事。
然而，当房产商未按合同履行办理房地产权证的事宜，购房者对此提出相应的赔偿时，房产商却以“违约金过高”等理由予以拖延和拒绝。
律师表示，依法成立的合同受法律保护，购房合同中约定的违约金是否“过高”并不由房产商说了算，而是应该由法院根据具体情况作出公正的裁决。
【事由】
2016年7月，万先生和哥哥一起与某房地产有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，并支付了首付款，合同对剩下房款的支付方式和金额进行了约定，并约定了逾期支付房款所需要承担的违约责任。同时，该合同也对房屋交付的时间以及逾期办理房地产权证的违约责任进行了约定。
应该说，这是一份双方平等的购房合同。之后，万先生和哥哥也如期支付了剩下的房款。
然而，当他们支付完房款，向房产公司提出办理房产证时，房产公司却以各种理由拖延，导致他们迟迟拿不到房产证。在多次交涉无果的情况下，兄弟两人将该房产公司诉至法院，要求该公司根据双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任，并支付逾期办理房地产权证的违约金。而该公司则称，虽然公司存在逾期办证，但并未对兄弟两人造成什么损失，而且还认为他们要求赔偿的违约金过高，请求法院予以调整。
该公司提出“没有造成什么损失”“赔偿违约金过高”等主张是否成立？法院能否为该公司调整逾期办证的违约金？我们请上海恒业律师事务所崔瑶律师作一分析。
【分析】
“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”上海恒业律师事务所崔瑶律师分析认为，某房地产有限公司与万先生和哥哥签订了 《商品房买卖合同》，合同对房屋交付的时间及逾期办理房地产权证的违约责任等均进行了约定，在与法不悖的情形下，该约定应当认定为是有效的。因此，万先生和哥哥有权要求该房地产公司承担违约责任。
崔瑶律师告诉记者，根据 《中华人民共和国合同法》 及司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金； 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金过分高于造成的损失，那么当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院则应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
“如果房地产公司认为违约金约定过高，也有权请求人民法院予以调整。”不过，崔律师表示，这笔数额最终是否属于“违约金过高”并不是房地产公司说了算，而应当由法院根据案件具体情况，进行衡量后作出公平的裁决。
起诉离婚不想看到他
能否让律师全权代理
我正在起诉，欲与丈夫离婚。由于之前夫妻矛盾较大，我不想再与他见面。请问我本人不出庭，是否能由我的律师全权代理参加庭审？ 项女士
【解答】
项女士，您好！根据《中华人民共和国民事诉讼法》 规定，离婚案件有诉讼代理人的，本人除不能表达意思的以外，仍应出庭；确因特殊情况无法出庭的，必须向人民法院提交书面意见。据此，您仅以不想再见他为由不出庭，是不符合法律规定的。
非本地人买宅基地房
遇拆迁补偿是否有效
2013年，我朋友王某（县城户口）从某村的村民胡某手中购得一处房屋。王某与胡某签订协议约定，胡某将其宅基地连同房屋一起卖给王某。协议签订后，王某向胡某支付了房款，胡某将房屋及其村镇房屋所有权证交付王某，但因其他原因未办理产权过户手续。2017年遇到拆迁补偿，两人因此产生了纠纷，胡某主张购房协议无效，原因是王某并非本村村民。王某则认为，自己已支付了购房款，应以购房合同为准。请问该购房协议是否有效？ 杨先生
【解答】
杨先生，您好！宅基地属于农民集体所有的土地，其使用权的取得、行使和转让，根据土地管理法等法律和国家有关规定，非集体经济组织的成员是不能购买宅基地使用权的。据此，胡某和王某之间的合同因违反法律强制性规定而属于无效。
行政机关发的内部文件
对外是否具有法律效力
2014年11月，我的朋友张三依照所在辖区行政机关的《会议纪要》等文件，承包了该区的某建材市场，并在该集体土地上将该建材市场扩建成为一个大型建材城，并引进了不少建材销售商。2017年6月，张三被告知其所经营建材城为违法用地，并被送达行政处罚告知书。我想问的是，张三能否依照《会议纪要》承租建材市场并在该集体土地上将建材市场扩建为建材城？《会议纪要》等文件对于行政相对人，是否具有法定效力？ 郭女士
【解答】
郭女士，您好！设定和实施行政许可等行政行为，应当遵循公开、公平、公正的原则，有关行政许可的规定应当公布，未经公布的，不得作为实施行政行为的依据。您朋友张三承包建材市场并扩建的依据是《会议纪要》等文件，而《会议纪要》仅仅是相关部门内部开会的记录，并未以法定的方式对外进行公布，不属于行政行为，因此《会议纪要》是不能作为承租及扩建的行政行为的法定依据。何况在集体土地上进行建设、改建，依法是由该集体享有占有、处分的权利，通常行政部门是无权以行政行为进行干涉的。
夫妻离婚超生罚款未缴
能否作为共同债务分割
我与丈夫婚后已生育了一个儿子。2011年又计划外超生一女孩，受到计生委的处罚，按规定罚款3万元，已缴纳罚款1万元，尚有2万元至今未交。现在我与丈夫感情破裂，协议离婚，请问计生罚款能否作为我们夫妻共同债务分割？ 廖女士
【解答】
廖女士，您好！您和您丈夫的超额生育行为是两个人的行为结果，如果罚款仅仅是罚孩子的父亲或母亲一方，对另一方都会“不公平”。因此，计生委作出的罚款处罚的是夫妻二人，应由夫妻共同财产进行支付。如在离婚时仍有未缴纳的罚款金额，可作为夫妻共同债务进行分割。
单位内部廉租房纠纷
属于法院受理范围吗
多年以前，我们一家就住在单位提供的房子内，每月付较少的房租费，这个房子属于单位内部的廉租房性质。现在单位让我们搬走，也不给我们安排住房。我们准备起诉单位，请问法院会受理吗？ 黄先生
【解答】
黄先生，您好！依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉”。因此，如果该单位廉租房属于单位内部性质，那么该房屋的住宿问题，不属于法院管辖。但如果您与单位的劳动合同中有单位承担您住宿的相关福利性约定，那么您可以通过劳动仲裁主张权利，要求单位履行提供住宿的约定。
肇事车辆逾期未年检
保险公司是否该理赔
2017年9月20日，我驾车与他人车辆发生碰撞，造成两车不同程度受损的交通事故。经交警认定，双方对事故负同等责任。事故发生后，我车辆投保的保险公司以“车辆逾期未年检”为由拒绝理赔。请问这种情况下，保险公司应该理赔吗？ 丁先生
【解答】
丁先生，您好！虽然车辆年检的要求是《道路交通安全法》中的强制性规定，但并不必然构成保险公司的拒赔理由。根据《中华人民共和国保险法》的规定，保险公司在与您订立合同时，对于保险合同中免除保险人责任的条款，应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人也就是您注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向您作出明确说明，未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力。据此，如果保险公司没有履行该义务，其无权拒绝理赔。
以儿子名字签购房合同
儿子不认可房款能退吗
在房产商的诱导下，我以儿子的名字，与房产商签订了一份商品房买卖合同，并支付了首付款，但儿子不认可这份购房合同。后来房产商起诉我儿子，并对该合同作了笔迹鉴定，确认该笔迹确实不是儿子的，房产商就撤诉了。请问我这份购房合同是否有效？怎样才能讨回我的首付款？我该承担怎样的责任？ 林先生
【解答】
林先生，您好！您在没有获得儿子代理权的情况下，以儿子的名义订立的合同，您儿子事后又未追认的，该购房合同不发生效力，房产商应当退还购房首付款。但是您未取得授权擅自以儿子的名义签订购房合同，您是有过错的。如果房产商因此有所损失，他们有权要求您承担相应的责任。当然，如果您确有证据证明，您是在房产商的诱导下以儿子的名义签订购房合同的，则另当别论了。
单位不与我签劳动合同
能否申请法院强制执行
从1988年4月起，我就在国企某单位上班，并与企业签订了一份为期一年的临时用工合同，到期后虽然没有续签，但我一直在该单位工作到现在。2016年的时候，企业与我要签订劳务派遣合同，我没同意。2017年，我申请了劳动仲裁，但企业没有履行。于是我申请了法院执行，法院受理后认为，我属于无固定期限合同，他们没办法执行，要终结此案，他们的说法对吗？我该怎么办？ 郭先生
【解答】
郭先生，您好！根据《中华人民共和国民事诉讼法》 的规定，对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行，并可以根据情节轻重对单位的主要负责人或直接负责人予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任。此外，人民法院可以对企业对被执行人采取或者通知有关单位协助采取限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。因此，目前对于拒不执行法律文书的被执行人有很多强制措施，我相信您所说的法院会依法履行职权的。
本版问题由特约上海恒业律师事务所崔瑶律师回答，仅供参考。王建慧 整理
放大
上一版
