买房“跳单”的法律分析

　　□北京中盾律师事务所　杨文战

　　中介应对自己提供的各项服务的价格予以细化，当发生客户违约的情况时，按合理的标准主张赔偿，这样就能避免争议，减少不确定的法律风险。

　　购房者通过某家中介看房后，未通过该中介交易，而是直接同房主交易或是通过其它中介交易引发的“跳单”纠纷时有发生。而“跳单”后，中介诉到法院要求购房者支付中介费的案件在结果上也不尽相同，有的中介诉求被完全驳回，也有的则可收取部分或全部中介费。

　　通常来讲，如果中介带客户看房，但未签订书面　《看房确认书》　或相关书面文件，明确双方权利义务，那么即使发生所谓“跳单”的情况，中介也无法主张收取费用。

　　当然，签订了　《看房确认书》　等限制性文件，也不代表发生“跳单”后中介就肯定能按　《看房确认书》　收取相应费用。

　　有的案子，购房人虽然签了　《看房确认书》，但由于通过该中介与房主未达成一致，服务已经结束。后又通过其他中介与房主达成交易，而另一中介也确实掌握该房源并提供了相应服务，那么就不构成法律意义上的“跳单”，法院未必会支持中介的诉求。

　　也有的案件，法院虽然认为购房人违约，但也没有支持中介数万元的诉求，而只支持了几千元。

　　为避免产生纠纷，购房者在通过中介购房时，如被要求在任何文件上签字，一定要事先对文件内容进行全面审核。

　　发生“跳单”纠纷时，经常有购房人提出当初不了解协议的内容，可是一旦进行诉讼，很难让法院相信你对自己亲笔签字的文件毫不知情。

　　另外，购房者对不同中介公司的中介费标准最好事先有所了解。如果签署了此类文件，但最终不是通过该中介完成交易，就存在被认为“跳单”的风险，如果确实是通过其他渠道另外得到同样房源信息，应注意提前收集准备相关证据证明该事实。

　　对房产中介而言，碰到客户“跳单”确实会感到自己的劳动未受尊重，但中介一方对自己的服务和法律风险防范也有值得改进的地方。发生“跳单”后，即使“跳单”行为被法院认定，中介按　《看房确认书》　的标准主张全额中介费，经常很难获得法院全额支持。

　　因为中介提供的是服务，它既包括提供房源信息，还包括促成双方签约、协助办理房屋过户手续、贷款服务等内容。

　　跳单肯定是发生在签约前，据此主张全额中介服务费，显然是很难得到法律支持的。该支持多少，只能由法官酌情确定，不确定性很大。

　　从更合理的角度讲，中介应对自己提供的各项服务的价格予以细化，当发生客户违约的情况时，按合理的标准主张赔偿，这样就能避免争议，减少不确定的法律风险。

　　当然，中介如果能处处为客户着想，给客户满意的服务，让客户明白中介提供服务的价值所在，相信大多数客户是不会随意跳单的。