亲戚朋友“合伙买房”

　　编者按：

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　　据　《现代金报》　报道，随着房价高企，民间出现了“合伙买房”的现象，很多购房者选择和朋友、未结婚的恋人、亲戚等进行合伙买房。

　　可是，看上去很美的“合伙买房”，实际上埋着雷。宁波大成律师事务所律师黄明均表示，合伙买房存在较大风险，一不小心就容易踩雷，市民合伙投资需谨慎。

　　合伙投资AA分账

　　要说合伙买房，90后范小姐就是其中一个。

　　“我有个同学，他去年在杭州湾世纪城买了套房子，买完后就转手租出去了，租金2000多元，房贷按揭也就3000多元。现在宁波要大力建设湾区经济，那里进驻的企业这么多，房子肯定很好租，杭州湾如果发展的好未来潜力很大。”范小姐和A小姐听完同学的投资想法后，就觉得投资买房可行，想要效仿。

　　范小姐算了笔账，房子总价大概在100万元左右，首付三成，就要三十万元，可是她没有那么多的积蓄来支付首付，问父母借怕他们不同意，怎么办？范小姐和A　小姐一起约定合伙买房，因为A　小姐名下已经有房贷，为了减少投入首付的金额，房产证写了范小姐的名字，双方约定首付、按揭和其他产生的费用采取AA制，减少投资成本和风险，以后卖掉房子赚到的钱也平分。

　　当记者问到两人是否有私下签订协议时，范小姐表示并没有，只是口头上做了承诺。

　　一不小心容易踩雷

　　有多年从业经验的宁波大成律师事务所律师黄明认为，大家在购房之前可能会觉得合伙买房是非常好的，但是其实合伙买房也存在一定的风险。

　　首先是处置意见分歧。黄明认为，对于合伙购买的房子，如果是用来出租的，租给谁，租金多少，租金怎么分配等，这些都是可能存在的风险，这些问题都需要合伙双方提早考虑清楚。如果双方是以投资为目的，准备过段时间转手的，那么什么时候转手适合，一方认为可以转手，另一方认为还会涨价的时候，怎么处理；　如果房价降了，合伙双方又该怎么止损，如何分担各自的损失。这个都需要合伙双方提早协商好。

　　其次是隐名合伙存在较大风险。黄明认为，当一方不方便出现在产权证上时，就会出现隐名合伙的情况。这时房屋产权就会出现只有一个人的名字，这时产权人就可以在不经过隐名合伙人的同意的情况下，擅自处理房屋。而隐名合伙人对于房屋所有人的主张就无法对抗善意第三人，这样隐名合伙人的权益就会受到损害，这也是合伙买房存在的一大风险。

　　再次是贷款风险。黄明说，当多人合伙买房需要贷款时，在银行住房贷款合同中，把一个人作为“主贷款人”，其他都是“共同贷款人”。一旦共有人之间发生纠纷，主贷款人就要承担其他共有人不按约定还款的风险。同时，当主贷款人不能还款时，银行也会向共同贷款人催收贷款。

　　另外，“合伙买房”还需要明确共有方式。黄明认为，合伙买房理应明确共有的方式，共有方式包括共同共有和按份共有，虽然双方是合伙买房，双方的名字也都会出现在产权证上，但还是需要表明双方的共有方式。

　　最后，不能忽略“隐形共有权人”。黄明认为，在合伙买房中还存在着这么一种人，我们叫为“隐形共有权人”，也就是说合伙人中如果有一方或者双方是已婚的，那么其配偶也会对该房屋享有一定的权利。那么这个时候当需要贷款或者日后需要将房屋转手的时候，也需要经过隐形共有人的同意，这样无形中也就增加了合伙双方矛盾产生的概率。

　　合伙应签订书面协议

　　鉴于上述所存在的可能发生的风险，黄明律师认为，光有产权登记上注明还不够，因此双方最好还能签订一份书面的协议，写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、贷款的权利和义务，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享，日后房屋如何处置等等，将责任权利约定明确。

　　万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。

　　“看了上述的风险警示，相信大家会发现其实合伙买房并没有想象中的那么简单，一旦签订协议后就会发现会有很多纠纷产生，所以各位有合伙买房意向的人，在达成意向后，最好能咨询下周边的律师，并把可能想到的符合各自情况的相关事项都约定在协议里。”黄明说。

　　有业内人士也提醒市民，国家层面一直强调“房住不炒”，而合伙买房具有明确的投资意向，除了法律层面和道德层面的风险，从政府调控目标来说，并不鼓励这一行为。　（钟婷婷　叶佳）