国外房屋租赁：发展+规范

　　住建部等九部委联合印发了　《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》　以后，目前已选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。这是国家两年多来不懈推动的“租购并举”战略迈出的关键一步。

　　放眼世界，从国外经验看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%—60%的市场份额，国外的很多居民都是一辈子租房。在发达国家，不少城市也都是以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。我们不妨来看看，国外是如何规范租赁房屋市场的。

　　【美国】

　　1/5房客不愿成为房主

　　拥有自己的房产是美国梦的标志之一，但最近这几年在美国人，尤其是年轻人中，买房的意愿持续降低，许多人宁可租房也不愿买房。联邦住房抵押贷款公司房地美2017年4月公布的一项调查显示，尽管财务状况不断改善，但目前租房族中，59%的人表示希望继续当租房族，而这个比例在年轻人中高达73%。房客不愿成为房主，由此引发的后果是拥有住房的比率下降到63.6%，为50年来的最低水平。

　　房地美在调查中发现，五分之一的房客完全没有想成为房主的意愿，意味着每5个人中有一个人不想拥有自己的房子，愿意一直做房客。此外，还有14%的人表示已经具备买房的能力，但觉得租房是更好的选择，宁愿租房而住，等将来某个时刻看情形再考虑买房。其他的人则对继续当房客给出不同的理由：一、38%的人表示租房而住是目前最好的选择，因为无法负担买房的经济压力，但希望有一天能够成为屋主。二、15%的人表示正朝着买房的方向努力。三、14%的人表示觉得永远没有买下自己的住房的能力。

　　据美国人口普查局的资料，全美2017年的出租房屋中间价为月租864美元左右，与2016年持平，专家估计，2018年的租金也不会有大的变动，这是许多房客愿意继续租房居住的主因。

　　美国千禧一代，即年龄在25至34岁这一阶段，通常是购买首个住房的黄金时段，这也是一些经济学家看好房市的主要原因之一。但是，数据分析显示，美国近40%的年轻人选择与父母、兄弟姐妹或其他亲属同住而不愿意选择买房独居。尽管近年来美国经济反弹，就业也在稳步增长，但年龄在18岁至34岁之间的年轻人与父母或其他家人同住的比例一直在上升，2015年已升至39.5%。

　　【德国】

　　法律保障租赁双方权益

　　科勒是一名德国高级工程师，月收入超过1万欧元。他告诉记者，虽然自己有能力购置房产，但由于工作地点一换再换，选择租房给了他很大的灵活度。此外，由于不用背上沉重的房贷，每年都会与家人去国外度假至少两次，这样的生活比买房还贷的生活质量更高。

　　德国非常注重保护租客的合法权益，无论在居住环境方面、还是在基础设施及住房质量等方面都有严格把控。只要居民合法纳税，租房者与买房者享受同等的公共权益。

　　根据德国相关法律规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。因此，大多数租客会与房东签订五年甚至更久的租房合同，以期减小房租上涨带来的额外支出。

　　德国近年发布的相关条例规定，租房中介费改由房主承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。当然，房东的合法权益也会得到足够保障。以德国租房较难的城市慕尼黑为例，一旦有好房出租，房东将首先要求获得有意承租者的重要个人信息，包括工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等。在退租的时候，房东有权要求租客还原房屋，包括粉刷墙壁、修理地板等。

　　如果租客连续两个月没有把租金付全，业主可以要求租客搬走，通过法院强制执行的费用约为3000至6000欧元。全面平衡考虑以保障租客和房东双方权益，也是德国维护良好租赁关系的原因之一。

　　【意大利】

　　租房合同既标准又规范

　　史蒂夫是外国使馆常驻意大利的外交官,他在使馆附近租了套公寓。“租赁公寓相对简单,但把合同写清楚非常重要。”据史蒂夫介绍，意大利租房合同比较规范。比如他所住区域的公寓租赁合同基本相同，中介、代理和房主都会详细介绍租赁双方的权利、责任和义务。

　　看房时，房东就拿出家具和摆设清单一一说明损坏大概需要赔多少钱，比较贵重的有哪些。房东告诉他，家具电器都不是新的,但仍可以用，一旦损坏马上通知房东,由房东决定维修还是更新。

　　“几年来,几乎每次电器出故障都是房东出钱维修和更新。我出钱维修的只是上下水管道，因为我每天使用，没有理由麻烦房东，但我会请他推荐有信誉的修理工。”史蒂夫说。

　　意大利租房合同有一年一签不自动续签、三年自动续两年和四年自动续四年等几种。史蒂夫说，他签的是四年自动续四年的合同，如今即将离任，根据合同,他提前六个月通知了房东，房东随后开始寻找新租户。

　　史蒂夫对签订标准规范合同的必要性深有感触，因为他听说过一些租房纠纷案例，都是因合同不严密导致的，但他没有这样的经历。

　　自2008年金融危机爆发以来,意大利银行业一直未走出困境。不少二三十岁的年轻人纷纷选择从租房起步，而不是把钱都砸在买房上，避免背上沉重的经济负担。

　　【日本】

　　设“空置房银行”找房客

　　日本总务省对空置住宅的定义是，长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电。据野村综合研究所测算，如果政府不采取应对措施，到2023年，空置住宅数量将增至约503万套。

　　日本的空置房大部分是由于房主为出租或出售腾空后找不到合适房客或买家造成的。对此，日本推出了“空置房银行”。“空置房银行”是一种租售配对服务，与房地产中介类似，一般由地方政府委托的机构运营。

　　目前，“空置房银行”在日本约有500家，房主将空置房在此登记，不仅更易找到房客，而且许多“空置房银行”还向房主提供修缮、改造空置房的补助金。

　　因日本传统私有房屋多是独门独院住宅，大城市之外的空置房屋不少属于这种类型。随着小家庭日益增多，此类房屋因面积太大而缺乏市场，日本地方政府和非营利组织则尝试把此类空置房改造成地区居民聚会交流的场所或资料馆、图书馆等文化设施。

　　除了对可用空置房采取措施，日本还在2015年5月开始全面实施空置房对策特别措施法。该项措施对存在倒塌等明显安全隐患、明显卫生问题、缺乏适当管理有损景观、为保证周边生活环境而不应空置不管的房屋定义为“特定空置房”,并由此采取相应规定举措。

　　根据规定，一旦被认定为“特定空置房”，相关部门有权对房主提出改善建议、劝告直至采取强制修缮措施并要求房主承担相关费用。同时，“特定空置房”的土地将不再享受住宅用地固定资产税和城市规划税的优惠。

　　【比利时】

　　社会保障房按积分分配

　　凯文是比利时东部城市列日的一个失业者，靠每月850欧元的救济金生活。在比利时，房东一般不愿将房子租给租房支出超过总收入30%的家庭。按照这个比例，凯文每月的租房支出不应超过255欧元，而这个价格难以找到合适房源。

　　为保障低收入者等弱势群体及大学生租房，比利时政府采取了两大措施：一是针对大学生公寓出租及合租行为实行“出租许可证制”；　二是为低收入人群提供社会保障住房。

　　所谓“出租许可证制”，是指房东在出租房屋时需要获得市政部门签发的有关证明，内容涉及卫生条件、房屋的结构与安全、防水、通风、照明、家具以及电器的安全等。在瓦隆大区，需要获得“出租许可证”的是合租房以及面积在28平方米以下的大学生公寓。

　　出台这一政策的初衷是保护弱势群体的利益，确保其能租到干净、整洁与安全的房屋。但是，这一政策的收效却不能令人满意。具体来说，如果房屋的确因卫生或安全隐患需要重新装修，那么租户将不得不搬离；　如果房东因为拒不整改而丧失出租资格，那么原先的租户也将被迫搬离；　如果房东同意在租户不搬离的情况下进行整改，费用最终一定会转嫁给租户，因为没有任何法律禁止房东对重新装修的房屋涨价。

　　与许多国家一样，为解决低收入人群的住房问题，比利时还出台了“兜底”政策，即提供社会保障住房。以瓦隆大区为例，社会保障房源约10.2万至10.3万套，分别交由64家公司管理。社会保障房根据申请者的积分来分配。

　　首先，申请者根据住房困难程度可得3至5分，像凯文无家可归者可以得到最高的5分；　其次，申请者根据收入及家庭负担情况可得2至5分，但低收入者指的是“目前处于就业或已经退休的人”，领取失业救济者不在此列。最后一个得分项是在社会保障房登记中心登记的年份，每年1分，最高可得6分。也就是说，凯文的积分达到11分以上才有望入住社会保障房。

　　（本文综合自新华社、百家号等）