房产居间协议无法履行

　　案情回顾

　　2016年5月，龚女士与赵先生、中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：龚女士以总价1680万元购买赵先生名下房产，双方在本协议签订后127日内签订《房地产买卖合同》，一方逾期不履行协议超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议还包含定金责任条款。协议签订当天，龚女士支付定金50万元。

　　2016年10月，赵先生提出，其因故不想卖房，要求解除居间协议。龚女士不同意，诉至法院，请求继续履行居间协议等。

　　2017年6月，法院生效判决认定，居间协议对定金有责任条款的约定，属定金协议，即预约合同。因房地产买卖合同即本约合同尚未成立，因此驳回龚女士要求继续履行居间协议等的诉请。

　　2017年8月，龚女士再次向法院起诉，要求解除居间协议，赵先生赔偿房屋差价损失1300万元等。一审判决协议解除，赵先生返还定金50万元并酌定赔偿龚女士168万元。龚女士不服，上诉至上海一中院。

　　法庭调查

　　2018年4月，上海一中院公开开庭审理该案，龚女士及赵先生均到庭参加诉讼。

　　龚女士：居间协议应等同房地产买卖合同，赵先生临时悔约应予以赔偿，一审判赔金额过低，请求改判赔偿1300万元。

　　赵先生：居间协议并不是房地产买卖合同，一审判赔金额并无不当。请求驳回上诉，维持原判。

　　法庭辩论

　　本案的争议焦点为：

　　1.龚女士是否有权向赵先生主张房屋差价损失？

　　2.一审酌定的违约金是否合理？

　　龚女士：居间协议应属本约合同，具备房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立。若非赵先生违约，我早已购得该房产。且赵先生后来又以3045万元的高价再次出售，综合各种因素，赵先生应赔偿我1300万元的损失。

　　赵先生：居间协议属于预约合同，预约仅能产生双方进一步磋商的义务，并非一定会成立房地产买卖合同。我愿意将定金返还给龚女士，一审酌定的违约金足以补偿她的损失。

　　法院判决

　　上海一中院经审理认为，本案居间协议因赵先生的违约导致解除，赵先生理应承担违约责任。但房屋差价损失属于可得利益损失，须以合同可以履行为前提。而根据生效判决的认定，本案居间协议系预约合同，而非本约合同，因此龚女士要求赵先生赔偿其房屋差价损失，缺乏依据。关于损失具体金额，赵先生表示1300万元过高，要求法院调整。根据合同约定，一方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金即336万元，但从合同履行情况看，龚女士仅支付了50万元，因此一审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌定违约金168万元在合理范围之内。

　　上海一中院遂判决驳回上诉，维持原判。　文/王长鹏

　　欣法官提示

　　房地产买卖居间协议的性质认定，要结合协议约定的具体内容进行分析。签订居间协议后应尽快签订正式的房地产买卖合同，避免不必要的纠纷。