如何让历史建筑“活下去”“活得好”

　　□法治报特派记者  陈颖婷  北京报道

书影楼，位于上海黄浦区老城厢历史文物风貌保护区内，是上海唯一保存完整的大型清代民居。由于年久失修，部分附属建筑已发生塌陷，安全隐患重重。像这样的建筑能不能尽快征收修缮？黄浦区在经过多年协调后，得到的答案依然是“难”。如何让历史建筑“活下去”“活得好”，人大代表有话说。

如何让更多像“书影楼”这样的老建筑能“活下去”并且“活得好”，全国人大代表、黄浦区区委书记杲云建议制订《中华人民共和国优秀历史建筑保护法》，呼吁采取措施保护这些不可再生的城市文脉。

杲云表示，像书影楼这样的历史建筑，常常因为产权归属问题面临修缮难。根据《物权法》规定，对房屋进行修缮需经占份额三分之二以上的按份共有人同意。但由于优秀历史建筑多数历经了数代人的传承，业主也几经变迁，如今的产权人可能多达数十人，且有不少产权人身在海外，往往难以达成一致方案，导致房屋空置或放任不管等问题，政府也无法有效督促其履行修缮义务。以“书隐楼”为例，彻底修缮所需费用约一亿多元，但由于产权人有20余位，且失散在海内外，难以形成符合法定要求的修缮意见，使得维修工作一直无法启动。

统计显示，上海拥有5批1058幢优秀历史建筑，其中7成以上由居民居住或使用，产权性质复杂，有直管公房、系统公房、私房等各种形式。

“如果用协商置换的方式，置换成本高，周期长，效率低。”杲云以北京东路137号利康大楼为例，该楼建于1911年，为五层砖木结构的折衷主义风格建筑，被列为上海市第五批优秀历史建筑。利康大楼系公私同幢，其中有5户居民用房均为使用权性质。由于该建筑位置优越，具有较高的保护利用价值。经实地勘验，该建筑外立面保存较完整，但内部年久失修，需要进行整体改造并增设设施设备，以满足消防等要求。由此，外滩投资集团于2015年初拟对该建筑进行修缮，当时外滩投资集团提出市场价2倍的房屋置换补偿方案，但因2户居民提出高达市场价4倍的补偿要求，最终使置换工作搁浅。

为此杲云建议，对于体量大、产权复杂、保护价值高的优秀历史建筑，立法将其作为“房屋确需征收的情形”之一，并将符合一定条件、具有关联性的周边建筑一同列入征收范围，最大程度地保护优秀历史建筑周边区域的历史肌理和风貌。他还建议，建立产权赎买制度。优秀历史建筑固然具有私产特性，但其承载历史文化的公共属性不容忽视。对于难以通过征收、协议置换等方式实现产权归集的，通过赎买制度将私有变成公产，更有利于保护优秀历史建筑，也能避免协议置换产生的周期长、成本高昂等弊端。还可以探索居民居住权益实现和流转的多种方式，以拓宽人口疏解途径和渠道。

杲云同时建议，建立进一步修缮机制并在全国层面设立优秀历史建筑保护专项基金，加强对各地优秀历史建筑保护的资金统筹和平衡工作。在对优秀历史建筑征收、土地出让金返还、税费减免等方面，适用旧区改造同等优惠政策或对相关税费采取暂时不予结算缴纳的方式，在账面挂起缓征处理等措施。探索运用彩票、资产证券化、房屋抵押融资等金融措施，解决资金筹措难题。同时，对优秀历史建筑在消防、抗震、防汛、规划、建设、容积率、绿地率等方面的标准和要求予以特别规定，实现与现有法律法规中有关强制性标准与技术规范的有效对接。

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