老人卖房反悔惹官司

　　□法治报记者  胡蝶飞

法治报通讯员  姜叶萌

说好卖房，合同签了，房款付了，卖家却突然变卦不卖了。而这时，买家为了置换，已经把原有自住房卖了，无奈只能租房住。眼看着市场房价水涨船高，其中损失谁来承担？买家无奈只得将卖家和房产中介公司告上法庭，要求赔偿因毁约造成的房价上涨等损失。

日前，上海市虹口区人民法院审理了这起因房屋买卖引发的案件。最终法院经审理后判决：卖家赔偿买家70%的房屋差价损失142.1万元，房产中介公司在老葛的赔偿责任内承担20%的补充赔偿责任，并返还买家房屋买卖中介费8.9万元。

450万元买置换房，半路杀出“共有产权人”称不卖了

2015年，家住虹口区的上海市民老顾，想置换一套自住房，并通过中介公司看中老葛家的一套房。同年11月29日，老顾与卖家老葛签订房地产买卖合同，约定老葛将自己与女儿小葛共有的这套房屋

（以下简称系争房屋）以450万元的价格出售，并约定双方于2016年6月30日前办理系争房屋的过户手续，过户当天交付，合同落款处小葛字样的签名系老葛代签。

随后，老顾分批向老葛支付了房款共计450万元。谁知，2016年5月23日下午，老顾却突然接到小葛的电话，说不同意卖房。之后，老顾要求继续交易，但小葛咬定自己从未签署过房屋买卖合同，也没有授权任何人代签任何合同，对房屋的买卖合同不予认可。

老顾无奈诉至法院，要求父女二人继续履行合同，小葛则反诉要求确认系争房屋的买卖合同无效。法院审理后判决确认系争房屋的买卖合同无效，老葛需返还老顾450万元。

自住房已卖无奈租房住，房价水涨船高损失问谁要？

而此时，为了置换房子，老顾已将自住的房屋出售给案外人，由于迟迟无法取得系争房屋，老顾一家从2016年7月1日起只得租房居住。在合同签订的半年里，房价一路水涨船高，老顾郁郁寡欢，不知自己因卖家毁约蒙受的多重损失该如何主张。

老顾于是再次告到法院，要求判令老葛和中介公司赔偿因合同无效导致的房屋增值损失250万元，并要求中介公司返还房屋买卖中介费9万元。

审理中，因老顾申请，法院委托房地产估价公司对系争房屋当前的市场价进行评估，该公司出具估价报告，对系争房屋当前市场价值的估价结果为653万元。

庭上，老顾认为是老葛和中介公司的过失，导致了自己的损失。整个买房过程，自己始终没有直接与产权人碰过面，对于合同的内容也没有看清就在中介公司的要求下签了字，等签完合同后才知道系争房屋产权人为两人，但对于两个产权人是否都到场也不清楚。

卖家老葛辩称，买家老顾和中介公司在签约过程中都没有尽到审慎注意，有明显过错，不应该由自己承担房价上涨的损失。

中介公司则辩称，老葛明知无权代理而代理签约，违反了诚信原则，给相对人造成损失，应当对自己的行为负责，因此不同意由两被告共同赔偿，应当由老葛一人承担。

法院酌情认定老葛赔偿70%差价损失

法院审理后认为，案件主要有两个争议焦点：分别为合同无效的过错承担问题和损失问题。

关于合同无效的过错承担问题，法院认为，系争房屋产权为父女两人共有，老葛在没有取得女儿事前授权的情况下，擅自与老顾签订《买卖合同》，小葛拒绝事后追认，因而构成对系争房屋的无权代理，老葛主观过错明显，理应承担赔偿责任。况且，老葛在合同签订当天曾出具承诺书，表示若发生房屋不出售的情况，他将承担房屋买卖的违约金和居间方的赔偿金及相关的法律责任。

根据老顾的当庭自述，他在签订《买卖合同》时竟然对于房屋产权情况、产权人是否到场及合同内容都表示不清楚，显然没有尽到作为买受人对于买入如此大额标的物应尽的审慎义务，对此老顾自身亦存在一定的过错，应承担相应交易之风险责任。而中介公司的工作人员在未能谨慎审核老葛有无代理权，也没有向另一产权人小葛核实的情况下即主持买卖双方匆忙签订《买卖合同》以收取中介费，显然有违专业的房地产经纪机构应有的职业素养，因此，法院酌情确定中介公司在老葛的赔偿责任内承担20%的补充赔偿责任。

对于损失问题，法院认为，老顾的具体损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。老顾主张的房价上涨部分损失，为老顾订约时认为可以得到的利益，也是由于合同无效导致的机会损失，这部分的损失可以作为老顾基于无效合同而产生的损失，由相对方予以赔偿。根据评估报告，系争房屋的差价损失为203万元，在此基础上，考虑到老顾已将唯一一套住房卖掉并向卖家老葛付清全额购房款450万元的事实，同时兼顾各方的过错程度以及老葛在订立合同时预见到或者应当预见到的损失等综合因素，酌情认定老葛应承担70%的房屋差价损失，赔偿金额为142.1万元。

至于老顾主张要求中介公司返还房屋买卖中介费9万元，该费用是老顾支出用于缔约的合理费用，为避免当事人诉累，经涉案双方同意，在本案中予以一并处理。虽然中介公司已经促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，但之后由于各方过错导致交易不成，鉴于中介公司未能完成居间服务的全部内容，亦存在一定过错，因此法院将根据中介公司提供居间服务的实际情况及其过错程度酌情确定中介公司返还老顾房屋买卖中介费8.9万元。最终，虹口区人民法院作如上判决。

一审判决作出后，老葛与中介公司不服，提起上诉。二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

买卖房屋是一个复杂的过程，交易过程也存在一定的风险，许多老人在购房中由于法律意识不足、认知能力有限，经常出现审不清合同、没有精力处理的状况。对此，一方面家中子女应帮忙把关，尤其是对房屋产权人、合同主要条款的审查；另一方面，也应选择信得过的房屋中介机构，督促中介人员全面履行居间合同义务。

对于房屋买卖，无论卖方还是买方，秉持契约精神是更好的选择。本案中，判决房屋中介公司承担20%补充赔偿责任的依据是，中介公司对房屋性质未尽到审查与提示义务，对房屋的所有权归属与代理人的代理权限审查不严，出现无权处分与无权代理的情况，引发其他共有产权人对房屋买卖提出异议。（文中公司人物均为化名）

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