物业企业如何用保险化解风险

　　□上海瀛东律师事务所  郝肖赞  张益铭

物业管理企业是劳动密集型行业，在日常服务管理过程中，常常发生漏水、路面湿滑、外墙脱落等原因导致业主、第三人的人身伤害或财产损失，从而被要求承担赔偿责任等情况。

物业管理企业作为微利经营的企业，一旦发生较严重的责任事故，将给企业带来沉重的经济负担。

为降低企业管理风险，转移物业管理企业对第三方（包括但不限于服务的业主）的经济赔偿责任，保险就显得尤为重要。

那么，物业企业该如何用保险来化解风险，又有哪些险种可供选择呢？

可供选择的保险

在目前的保险市场上，以下两种险种是物业管理企业选择较多的：

一是投保适用面较广的公众责任保险；

二是投保专门针对物业管理企业开发设计的物业管理责任保险。

这两种不同的险种存在一定的差异，各有优劣，物业管理企业该如何选择呢？

公众责任保险又称“普通责任保险”或“综合责任保险”，主要承保被保险人在其经营的场所进行生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三者）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的民事赔偿责任。

物业管理责任保险则是指保险公司向物业管理企业收取保险费，承担物业管理企业因管理或从事管理的过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。

保险责任对比

公众责任保险的保险责任，是提供被保险人在保险单明细中列明的地点范围内依法从事生产、经营等活动，由于意外事故导致第三者财产或人身的损失，依法应由被保险人承担的民事赔偿责任。

公众责任保险更偏重强调“意外事故”。

所谓“意外事故”，是指不可预料、被保险人无法控制的，造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如失火、爆炸、碰撞等。

意外事故必须是非所预见、非所愿意、非所期待的事故，亦即危险的发生一般应是事起仓促、猝不及防或事故的发生纯属偶然。

同时，公众责任保险赔偿的是第三方的财产损失和人身伤亡，以及由法院判决的精神损害赔偿责任。

但是，公众责任保险往往会列出除外责任，即会对一些赔付可能性非常高的意外进行剔除，由附加险承保，例如对火灾、地震、爆炸、洪水、烟熏、极端天气及停车场、电梯内发生的损害等，进行除外责任约定。

在2017年本市法院判决的一起案件中，物业公司虽向保险公司投保了公众责任保险，但由于保险公司现场查看后认为事故发生的原因主要是极端天气所致，保险公司最终作出了不予理赔的决定。

在这种情况下，建议物业公司增加附加险承保，以规避风险。

而物业管理责任保险的赔偿责任，主要是由于物业公司管理不善造成第三者的损失。

其保险责任是在本保险期限内、本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，被保险人从事物业管理上的“疏忽或过失”而发生事故造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。

与公众责任保险不同的是，物业管理责任保险强调的是事故发生的缘由必须是物业管理公司在管理过程中的“疏忽或过失”。

因此，物业管理责任保险的除外责任，会将意外事故及被保险人故意行为引起的事故进行除外约定，比如约定：“地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、火山爆发、地下火、龙卷风、台风等自然灾害，但因被保险人管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失除外”，或“被保险人及其代表的故意行为”，均为除外责任。

法律依据不同

公众责任保险和物业管理责任保险从法律角度来看，其承担责任的法律依据也是不同的。

公众责任保险主要依据的是《侵权责任法》，如若物业管理企业在经营过程中出现的不可预见或无法控制的意外事故侵害了第三方权利（包括但不限于生命权、健康权、所有权等），由保险公司来承担经济赔偿责任；

而对于物业管理责任保险来说，更多的是依据《物业管理条例》和《物业管理合同》，主要承保因物业管理企业在管理上的过失或者疏忽行为导致的赔偿责任，是为了转移物业管理企业应该承受的对第三方（主要是业主）的经济赔偿责任。

从案例看区别

上面对于公众责任保险和物业管理责任保险的对比，可能会让人感觉过于抽象，下面我们可以通过一个案例来体现两者的主要区别：

某物业管理公司管辖的住宅小区中，某幢楼垂直上水管的一个堵头被水冲了出来，水直接漫到了该层业主家中，业主告知物业后，虽然经物业及时抢修，堵住了水流并及时吸干了流入业主家的水，但是进水仍然造成了财物损失，经评估损失达到近万元，随后受损业主要求物业管理公司赔偿。

经核实，漏水的主要原因是堵头和水管上的螺纹全都锈平了，在水流冲击下导致堵头冲走，这是由于物业管理公司在日常管理中对水管的维护保养缺失造成的。

那么在这次事故中，物业管理公司投保哪种保险可以获得保险公司的理赔呢？答案是：应投保物业管理责任保险。

原因在于，本次事故的发生是由于物业管理企业在日常管理过程中并未尽职履行义务，是一种过失行为，而公众责任保险要求的是意外事故，更强调不可预见性及被保险人无法控制。

如果物业管理企业平时注重水管的维修保养，发现问题及时处理，也就不会出现本次事故。如果该物业管理企业投保的是公众责任保险，则保险公司可拒赔。

计费方法与费率

除了保险责任之外，公众责任保险和物业管理责任保险还存在计费基数不同与费率不同。

物业管理责任保险的年保险费是：年保险费=年物业管理费收入×《物业管理责任保险》费率。一般情况下，《物业管理责任保险》费率是：0.5%-1%。

公众责任保险的年保险费是：（1）年保险费=投保赔偿总限额×《公众责任保险》费率。

一般情况下，《公众责任保险》费率是：0.08%-0.15%。；（2）年保险费=保险场所所占用面积（平方米）×每平方米保险费。

根据自身情况做选择

公众责任保险和物业管理责任保险都可以对物业管理企业在服务过程中发生的突发事故的损失进行赔偿，但是保险的程度和范围有不同。

简单来说，物业管理责任保险的范围大于公众责任保险，但相比较而言，物业管理责任保险的保费也远高于公众责任保险。

对于资金实力相对雄厚的物业管理企业而言，可以同时投保上述两种保险，并根据实际情况选择附加险，例如火灾险、车库险等。

另外，物业公司在实际经营过程中，也可向按时缴纳物业管理费的业主赠送家财险，该保险保费不高，但可作为公众责任保险或物业管理责任保险的补充。

对于物业管理水平相对较低的物业管理企业，为了抵御较大的意外损失，建议投保物业管理责任保险，最大限度扩大保险的范围，用保险手段解决化解纠纷困扰，最大限度保障物业使用者的经济利益和合法权益。

对于管理水平相对较高的物业管理企业，则可以选择投保公众责任保险。

一方面公众责任保险确实可以为物业管理企业转移突发事件造成损失的风险；另一方面物业管理企业可以通过对职工加强风险意识的教育，提高物业管理水平和责任心，特别是设施设备管理的水平，来降低风险出现的可能性。

而且，公众责任保险的保费远低于物业管理责任保险，可最大程度控制物业管理企业的成本。

物业管理企业应当根据自身的管理能力，结合管理物业的具体情况，选择最适合自己的保险险种，适当地转移风险，妥善处理物业管理企业、业主和保险公司的关系，以全面保障企业的健康发展。

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