买房时接受信息不对等 客户想解除合同合法吗

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□记者  金勇

谭先生前段时间看中了一套二手房。在谈合同时，全程是由女房东出面接洽的，男方后来在合同上补签了字。签完合同后，谭先生发现女房东和男方已经离婚，房产归男方单独所有，而在谈合同的时候女方并未透露过房产真正归属于她前夫的事实。谭先生认为对方隐瞒离婚事实，导致自己接受的信息不对等，有被欺骗了的感觉。在这种情绪下，谭先生想以对方隐瞒事实和无权代理为由解除购房合同。

律师分析认为，由于男方房东对女方出售房屋的行为进行了追认，男方以房屋权利人的身份与谭先生签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同真实有效。不可否认，女方在出售房屋时确实有所隐瞒，造成谭先生的信息不对等，但最终房屋权利人签订了合同，并不影响对房屋的购买。而且权利人与女方是否是夫妻这一问题，并不构成谭先生买房屋的主要原因，也不会影响合同目的的实现。如果谭先生坚持主张解除合同，对他来说是有很大风险的。

【事由】

买房之前谈合同，这是再正常不过的事，谭先生在谈完合同后却觉得有些不快。前来与谭先生谈合同的是房东女方，因为已经离婚，在洽谈过程中并无授权，不过在签订合同时男方补签了字。这套房子在房东夫妻离婚后，产权明确归男方所有，房产证也是男方独有。女方在没有出示授权证明的情况下，与谭先生商定了合同细节，最终双方签订了合同，谭先生还按约交付了定金。

在得知房东“夫妻”在签订合同前已经离婚的消息后，谭先生有种被骗的感觉，虽然对方并没有其他违约的行为出现，但这种心理上的不舒服让谭先生对购买此套房屋有了不信任的情绪。他认为房东有隐瞒事实的嫌疑，自己在购房过程获得的信息也不对等，因此想解除合同，并拿回自己的定金。

【分析】

上海恒业律师事务所崔瑶律师分析认为，谭先生与出售房屋一方签订了二手房购买合同，双方形成了房屋买卖合同关系，谭先生要想解除这个买卖合同关系，应先确认买卖合同是否有效。

谭先生称女方并非房屋所有权人，也没有取得授权，那么由女方签名的合同是否有效呢？崔瑶律师表示，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这意味着即使女方确实没有代理权，也没有权力处分男方的财产，但如果她签订房屋出售合同经过了权利人即男方的追认，则合同仍是有效的。从谭先生表述的男方补签合同的行为，可以发现男方对女方出售房屋的行为进行了追认，男方以房屋权利人的身份与谭先生签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同真实有效。

有效的合同，是否可因女方无授权为由而进行解除？崔瑶律师认为，根据法律规定，合同解除大致有两种情况，一种是双方协商一致按约定解除；另一种情况，虽然没有约定，但在符合法律规定的情形下解除合同，称之为法定解除。谭先生的诉求能否达成则需要根据这两种情况来判断。

首先需要审视房屋买卖合同有无约定关于合同解除的条款，如果约定的解除条件达成，则谭先生有权解除合同。比如，合同可以这么约定“若出售方无代理权，则购买方可解除合同”，如有这样的约定，是否能解除合同呢？现女方的确不是房屋所有权人也不是代理人，但由于房屋权利人男方已经在买卖合同上补签了名，说明男方已经认可房屋的出售，以女方非权利人也无代理权的理由解除合同的条件并不能成立。

其次，在无约定解除条件的基础上，需要确认是否存在法定解除合同的情形。根据法律规定，通常只有合同目的无法实现，或者一方明确表示不履行主要债务等法定情形，另一方才可以解除合同。从谭先生的问题看，显然也不符合法定解除的条件。

崔瑶律师告诉记者，通过以上分析可见，该二手房买卖合同可能不具有约定或法定解除合同的条件。不可否认女方在出售房屋时，确实有所隐瞒，造成谭先生的信息不对称，但最终房屋权利人签订了合同，并不影响他对房屋的购买。而且权利人与女方是否是夫妻这一问题，并不构成谭先生买房屋的主要原因，也不会影响合同目的的实现。因此从谭先生描述的事实看，若坚持主张解除合同，是有很大风险的。

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