买学区房“送”9个陌生户口 律师：购房务必先查户口

　　据《北京日报》报道，在挑选学区房时，一些家长往往只关注房子的价格、区位、楼层等，却忽视了极为关键的户口问题。房子过户后，却发现学区房上还挂着别人的户口。更让家长们担心的是，这一情况是否会影响到自家娃入读对口学校呢？

买家说

买学区房学位已用过

为了解决孩子上学的问题，2018年4月，80后的陈先生和王女士通过中介，购买了一套位于北京市东城区的学区房，建筑面积45平方米，总价468万。夫妻俩和原房主约定，先支付240万元，等到办理产权登记的前三天，夫妻俩再支付剩下的228万元。

但陈先生夫妇在付款后到房屋所在地派出所查询，发现房子里竟然有9个人的户口。而原房主李女士表示，她也不认识这9个人。

深感被欺骗的陈先生夫妇和原房主李女士多次协商无果，最终选择将李女士告上了法庭，要求解除合同，并赔偿经济损失20万元。

在这样的情况下，陈先生夫妇的孩子还能落户就读小学吗？法院为此特地向有关教育部门核实。

调查中法院发现：李女士的女儿曾在2015年就读于涉案房屋的对口小学。根据上述政策的规定，陈先生家的孩子是没办法在此落户上学的。

法院审理后认为，由于被告李女士没能如实告知原告诉争房屋内的户籍登记情况，且登记的户籍无法迁出，也违背了原告为了孩子上学买房的购房初衷。最终，法院判决解除了双方的房屋买卖合同。

律师

购房目的写明上学

“由于户籍的迁移属于公安机关管理，不属于法院的受案范围，所以如果向法院提出迁走别人户口的诉讼请求，法院也不会受理。而且公安机关也没有权力强制把别人的户口迁走。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者。

只要新房主能够将户口迁入学区房，那么孩子究竟能不能入读对口学校，关键还是看所在区的入学政策，以及该房屋学位在一定时间内是否已经被使用。

此外，由于多校划片政策的出台，将来还可能出现买了学区房，却上不了心仪学校的情形。“签合同的时候我们也会查一下房子的户口和学区的问题，一般不会出现不能上学的问题。但因为新出台的多校划片政策，最大的问题是可能上不了买的学区的学校，调剂到别的学校。”一名置业顾问向记者坦言。

对买家来说，在事前做好功课，无疑还是规避学区房买卖纠纷的最优解。如何避免遭遇户籍钉子户呢？对此，王玉臣律师支招说：“房屋买卖双方最好一起去一趟派出所，查询房屋的户口情况，确认房子里没有其他人的户口，再签合同。”

记者从房产中介处了解到，目前，中介向买卖双方提供的房屋买卖合同中，基本都预先包含了原房主将户籍限期迁出在内的违约条款，买卖双方可约定延期迁移户口等违约行为的违约金。

但记者发现，由于合同约定的违约金通常较高，司法实践中，法院判赔的违约金往往低于合同约定金额。王玉臣律师表示，即便如此，在合同中还是应当明确约定违约金的数额。

王玉臣律师还认为，购买学区房时要在合同中写明购房目的，并约定解除权。“第一，要写明买这个房子的目的是给孩子上学，具体到上哪个学校、哪一年上；第二，要写明如果这个目的无法实现，包括但不限于户口没有迁出、学位名额已经被使用等其他的原因，直接把这些情形列出来，一旦遇到这种情况的话，乙方就有权去解除合同。这样的话将来到法院，如果一旦达成解除的条件，法院判决支持解除（合同）的可能性是很大的。”王玉臣说。

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