业主委员会的诉讼主体资格探讨

　　□宋丽敏

随着业主对自身权利关注度的不断提高，运用法律武器维护自身合法权益的案件数量呈高发态势。若个别或部分业主的权利受到侵害，可由业主自行作为原告向法院提起诉讼；但全体业主权益受侵犯时，由全体业主分别向法院提起诉讼不仅浪费了司法资源，也给业主带来诸多不便。如果业主委员会可以自己名义就全体业主权益受侵犯的事项向法院提起诉讼，不仅有助于化解矛盾，也有利于提高司法效率。但根据《物业管理条例》的规定，全体业主推选成立业主大会，业主大会代表和维护小区业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构，经法定授权程序，具体行使维护全体业主合法权益的职责。由此可见，条例规定了业主委员会的性质为执行机构，行使权利的范围是物业管理活动。当业主权益受侵犯时，业主委员会的诉讼地位却亟需明确。

近日，浦东法院受理了一起动迁小区业主委员会起诉开发商、动迁安置公司财产损害赔偿纠纷的案件。案情大致为，涉案动迁小区由开发商公司建设，应由拆迁安置公司购买后安置给被拆迁人，同时，被拆迁人与开发商公司还签署了商品房买卖合同并办理了小产权证。但被拆迁人入住后3个月即发现房屋存在外墙开裂渗水质量问题，房屋质量问题发生在保修期内。经鉴定，结论为房屋保温层不符合《建筑节能工程施工质量验收规范》等要求。现业主委员会将开发商、动迁安置公司诉至本院，请求其对房屋保温层进行修复。本案争议焦点之一：业主委员会能否依据业主与开发商之间的商品房买卖合同以自己的名义起诉？即小区业主与开发商签署了商品房买卖合同，提供质量符合标准的房屋系开发商的合同义务，现其未能完全履行该义务，应当承担违约责任。但业主委员会并非合同一方当事人，能否以商品房买卖合同为依据，以开发商为被告向法院提起诉讼。

司法实践对于此类问题的争议较大。观点一：根据合同相对性原则，业主委员会并非合同相对方，不能直接以自己名义作为原告起诉被告承担违约责任，应当由全体业主起诉；观点二：虽然相关法律并未对业主委员会诉讼主体地位这一问题予以明确，但通过最高法关于个案的复函、各高级法院的解答等可以看出司法实务对于业主委员会诉讼地位的倾向性意见：业主委员会在涉及全体业主的，与物业管理相关的事项，得以自己名义参加诉讼，对于案件审判同样具有指导意义。

笔者同意后者观点。

最高人民法院在《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》认为：金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》认为：……赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。《上海市高级人民法院关于业主委员会行政诉讼主体资格问题的解答》表明：……赋予业主委员会在特定领域代表业主并以自己的名义出面从事一定的活动，并不违反相关法规的规定。而且，由业主委员会代表全体业主起诉和应诉，也有利于人民法院对群体性、矛盾易激化案件的审理。由此可以看出，最高院的倾向性意见认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜向人民法院提起民事诉讼;与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。且上述意见已为各级法院接受，如最高人民法院（2005）民一终字第12号民事裁定书、河南省高级人民法院（2015）豫法民一终字第00374号民事判决书、安徽省合肥市中级人民法院（2018）皖01民终2603号民事裁定书、安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终2585号民事裁定书等。因此，笔者认为，业主委员会能以自己名义作为原告参加诉讼的条件可以概括为：经过法定授权程序；涉及的是与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜。

就本案，小区业主委员会已经法定程序获得了业主大会的授权，接下来要讨论的问题就是涉及的事项是否与物业管理有关，是否涉及全体业主的利益。案涉质量发生问题的部位为房屋保温层，属于共有部分，为全体业主共有。《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。故小区保温层的维修、养护、管理等属于物业管理的范畴。若业主委员会已依法定程序取得业主大会授权，就有权以自己名义就全体业主共有部分（房屋保温层）的质量问题向人民法院提起诉讼。

随着涉业委会案件的不断增加，尽早在法律上对“业委会诉讼地位的问题”予以明确，并在法理上作出解释，才能更好地服务保障司法实践，尽快实现适法统一。

（作者单位：上海市浦东新区人民法院陆家嘴法庭）

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