期房五证齐全却烂尾 钱房两空应如何维权

　　主持人语

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□记者  金勇

谭先生全款买了一套期房，没想到楼盘如今却烂尾了。他想找开发商退房退款，但没有得到任何反馈。

房子还没造好如今已无限期停工，而房款也没了着落，更让谭先生郁闷的是，据自己打听到的消息得知，开发商已经把楼盘抵押给了银行。谭先生担心房钱两空，一辈子的积蓄就这样打了水漂。

律师分析认为，谭先生与开发商签订了合同，并按约缴纳了房款，如果房产商无法按约定交房，将承担相应的违约责任。谭先生可以持有关证据向当地人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，或者返还购房款并承担违约责任。如果法院判决支持诉讼后，开发商仍拒绝履行生效判决，谭先生可向法院申请强制执行。

【事由】

今年3月份的时候，谭先生得知某楼盘是当地政府招商引资后建设的，楼盘五证齐全，也有预售许可证，于是决定购买该楼盘期房，改善自己的住房环境。谭先生全款缴纳了房款，拿到了购房合同和发票。该楼盘预定是9月30日交房，谁知道最近种种迹象表明，该楼盘烂尾了。建筑工程已经停工了一段时间，谭先生前往售楼处要求退房退款遭到拒绝。经过各方面了解后得知，楼盘预售资金本应存进指定银行监管账户专款专用，但资金没有进账户，被开发商转移到其他项目上了，而且开发商还把整个楼盘抵押给了银行。眼看着就要钱房两空，一辈子攒的钱就这样没了，谭先生非常难过和气愤，希望能通过法律途径维护自己的合法权益。

【分析】

上海恒业律师事务所崔瑶律师分析认为，谭先生与开发商签订了合同，并按约缴纳了全部房款，如果对商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理合同办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，可以认定为该合同为商品房买卖合同，双方应按约履行各自的义务。

崔瑶律师表示，根据谭先生所述，合同的交付时间是今年9月30日，目前尚未到合同约定的交房时间，如果贸然主张合同解除，恐有违约之风险，需要慎重处理。但若谭先生有证据证明房屋确实无法在剩余的一个月内竣工验收并交付，即商品房买卖合同的目的客观上无法实现，该情形符合《中华人民共和国合同法》的法定解除合同的条件，谭先生可持有关证据向房屋所在地的人民法院提起诉讼，主张解除双方合同，要求开发商返还已支付的购房款并承担违约责任。如果经法院审理作出判决支持诉讼请求后，开发商依然不履行生效判决，谭先生可以向人民法院申请强制执行，以维护自身合法权益。

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