维权热线

　　买了房交了首付未办按揭想退房

我哥哥此前购买了一套住房，签了购房合同，交了首付。目前银行还未办下按揭。因嫂嫂突然怀上了孩子，房屋大小已不合适，想申请退房。我哥哥愿意承担合理违约费用，但开发商拒不接受退房。如果与开发商无法协调，我哥哥是否必须买下这套房，有没有其他办法？  谢先生

【解答】

谢先生，您好！您哥哥与开发商签订了购房合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据此，除非购房合同约定了您哥哥有权单方解除合同，否则在没有法律规定或合同约定的情况下，您哥哥不得单方解除合同，您哥哥需要与开发商协商征得同意。换句话说，对于您哥哥想违约退房的行为，开发商既可以选择要求继续履行合同，亦可以同意解除双方的合同。

楼顶漏雨淹新房维修难如何维权

我刚装修好的新房位于顶楼，最近连续下雨，屋顶漏雨把我家给淹了。我没有想过要什么赔偿，但希望能把屋顶防水重新弄一下，解决漏水问题，可就是这样简单的要求都无法得到满足。因为是新小区，目前暂时启动不了维修基金，而且由于开发商破产跑路，还是个弃管小区。现在是由另一个开发商代卖，去社区投诉也没给出有用的解决方案。我找到代理开发商，对方表示只负责卖房，不负责赔偿和维修，协商多次也没有解决问题。我该如何维护自己的正当权益？  罗先生

【解答】

罗先生，您好！刚交付并装修好的房屋被淹，很糟心，而且还是用来结婚的婚房，如果不能妥善解决，甚至可能影响结婚后的生活。根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。据此您有权向开发商主张修复，如因房屋质量问题严重影响您的正常居住使用，您还有权请求解除合同和赔偿损失的。故建议您及时向人民法院起诉，维护自身合法权益。当然您可能会问开发商破产跑路了，再起诉有用吗？首先根据您告知的情况，我们无法判断您所谓的破产跑路属于依法破产，还是仅仅是您“听说”其破产，您所谓的跑路，是您找不到开发商的工作人员，还是别的情况？您个人找不到开发商，未必是事实。无论在诉前、诉讼中、还是判决后的强制执行阶段，都是可以通过调查来寻找开发商的。因此，建议您还是在当地找一名律师，为您的困境出谋划策，维护您的合法权益。

出租房跳闸导致着火中介是否应承担责任

我住的是那种老式的平房，房子是通过房产中介租的，由于房间总是出现跳闸现象，我曾向中介反映过这个问题。后来电表开始有电流声，甚至有时会冒火星，我又向中介反映过，但中介都没当回事，也不帮忙解决问题。最后电表半夜着火不但全屋断电，还烧毁了电表箱，幸好发现和扑救及时，总体损坏的情况不算太严重，但也造成了一定的损失。请问这些损失应该由谁来承担？  马先生

【解答】

马先生，您好！《中华人民共和国合同法》规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据上述法律条款可知，当租赁房屋出现问题时，承租人可以要求出租人履行维修义务，出租人未履行义务的，承租人可以自行维修。故首先需要确认您通过房屋中介租房，房屋中介承担的仅是促成房屋租赁成功的居间人，还是房屋中介作为出租人与您签订了租赁协议？如果房屋中介系出租人，在您发现安全隐患要求其维修，其未履行义务致使房屋损坏的，房屋中介作为出租人是具有主要过错的，应承担房屋损坏的责任。但如果房屋中介仅仅是居间人，并非租赁合同上的出租人，则当您发现房屋具有安全隐患时，除非合同另有约定，否则您应当向出租人提出维修要求，而不是向中介反映问题，故因您未及时通知出租人导致房屋损坏，您对该损失后果具有较大责任，应当承担相应的赔偿责任。

商品房存在抵押情况买家谨防“房财两空”

这是我第一次买房子，购房合同中写明了该商品房存在抵押情况，抵押给了一家信托公司。合同还要求买受人认可并同意抵押情况。万一交房之前，信托公司收走了房子，那我已经付了首付该怎么办，还能拿到房子吗？当初是因为看着房价低才选中的，这种房子是否不能买？  董先生

【解答】

董先生，您好！根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由此可见，经抵押权人同意，存在抵押的房屋是可以转让的。但如果在房屋转让时处理不当，或您对购房款支付的时间节点控制不足，易引发您所说的情形，即付了首付款而房子不能交付，最终您可能会面临“房财两空”的风险。因此，如果您自行处理购房，建议与房屋出售方、抵押权人三方面谈，可以考虑以支付的房款直接用于清偿房屋出售方的债务，并将三方沟通协商的内容在合同中列明，同时也应明确各方违反合同约定所应承担的违约责任。如果您认为此建议很难实施，又不愿聘请律师提供帮助，则建议您还是放弃购买被抵押的房屋。

购买理发店护理套餐退款要半年是否合理

前段时间，我在一家理发店办了一个疗程的头皮护理套餐，充了3000元。后来我不想做这种护理，套餐也还没有使用。我去申请退钱店里同意了，但是他们以自己是连锁公司的名义,说钱是直接进总公司的，退款要有审批流程，要半年左右才能退下来，这个时间合理吗？我担心是一种拖延法，我该怎么办？  林女士

【解答】

林女士，您好！理发店发行的、以充值等方式兑付货物或服务的预付实体卡或虚拟卡，均属于商务部规定的单用途商业预付卡，其管理应适用《单用途商业预付卡管理办法》，根据该规定，发卡企业应当按规定办理备案，提交购卡章程、协议等资料，明确发卡企业与购卡人之间的权利义务，含退卡的程序和方法。因此，如果该理发店已按规定备案，应该会有章程，并与您签订过办卡协议的，您可仔细审阅协议中退卡的流程予以履行。但若该理发店没有按规定备案，其发行预付卡违规，若其迟迟不肯退费，您可向商务主管部门进行投诉，或直接向人民法院起诉维权。

本版问题由特约上海市恒业律师事务所崔瑶律师回答，仅供参考。  金勇  整理

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