业主不满物业服务 拒缴物业费收到律师函

　　□法治报记者  金勇

法治报通讯员  张峥华

业主认为小区物业管理混乱，多次投诉物业不作为没有效果，因此一怒之下拒绝缴物业费。如今，物业公司向这位拖欠了近两年物业费的业主发送律师函，情急之下，业主前往闵行区梅陇镇房地物业纠纷调委会寻求帮助。

调解员初步了解情况后，通过与当事人充分沟通，引导双方换位思考，最终成功化解了矛盾。

【案情】

前段时间，69岁的章某某来到闵行区梅陇镇房地物业纠纷调委会的接待窗口，请求调解员帮助调解矛盾纠纷。调解员看到章某某既焦急又生气，便请她先坐下，仔细倾听和记录她的陈述。

章某某告诉调解员，她突然接到一份物业委托公司法务发来的律师函，内容是章某某作为小区业主，已拖欠物业公司物业费将近两年，物业公司多次上门催讨未果，如在收到律师函后还不补缴，将采用法律手段来维护物业公司的合法权益。章某某对此非常气愤，她认为小区物业管理混乱，自己多次投诉物业的不作为都没有效果，现在反而被律师函催缴物业费，情急之下前来房地物业纠纷调委会请求帮助。

【调解】

调解员马上与该小区的物业负责人取得联系，详细了解纠纷情况，随后在双方的同意下积极组织沟通协调会展开调解工作。

在调解过程中，业主章某某提出物业公司在服务期间没有尽职，提供的服务有欠缺，如：小区楼道保洁不利，保安队员晚上值班经常睡觉等(章某某拍摄了大量照片)，因此自己不应全额支付所欠的物业费。对此物业公司表示将认真对待章某某提出的服务问题，对章某某提出的减免一定金额物业费的要求一口拒绝，因为业主所述不构成其拖欠或减免物业费的理由，如果在这起纠纷中妥协，这对其他业主不公平，会影响以后的服务工作开展。

面对双方的争执，调解员依照相关法律法规积极开展调解工作。调解员告知业主，物业公司和业主是服务和被服务的关系，物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用叫物业费。整个物业服务是动态的服务过程，章某某拍摄的照片只是静态的某一个时间点上发生的物业管理上的不足，对物业服务公司违约的证明力明显不足。业主为了表达对物业公司的不满，以拒交服务费的方式是欠妥当的。

对物业公司来说，物业费是一个物业公司生存的根本，物业公司是需要业主上交物业费来提供服务的。一旦业主有了拖欠物业费的行为，物业公司往往会变相降低服务质量，导致双方矛盾愈加激烈。另外，对物业公司而言，应对业主为何要拖欠物业费的问题进行自我反省，物业公司一方应当看到拖欠物业费背后隐藏的问题，只有用不断提高服务质量来化解业主的不满，这样才能彻底解决物业费收费难的问题。

最终，调解员的一番话得到了双方认可，双方当事人都改变了原先的态度。经调解，章某某表示愿意给物业公司一次改进的机会，一周内全额支付所欠物业管理费，物业公司也表示今后会不断提高服务质量。双方矛盾就此化解。

【点评】

物业服务管理纠纷虽然起因小，但处理不好容易引发群体性纠纷，甚至会引发社会矛盾。在本案中，调解员与双方当事人充分沟通，引导双方换位思考，使业主认识到拒缴物业费并不能得到想要的效果，遇到问题应该理性对待、合理解决。同时，也让物业公司认识到只有提高服务质量才能得到业主的认可，从思想上化解了双方的矛盾所在。

业主拖欠物业费是物业纠纷中最为常见的类型之一，化解此类矛盾纠纷时，双方当事人往往会各执己见、互不相让，要说服他们难度较大。在此案件中，调解员及时将问题聚焦，找准纠纷的切入点，明确双方的权利和义务，娴熟地运用法律法规等有针对性地进行调解，化解了物业管理纠纷，排除了影响小区的不安定因素，在维护小区和谐安定方面取得了良好的效果。

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