说说“凶宅”那些事

　　□上海君澜

律师事务所

朱静亮

司法实践中还是认可“凶宅”存在的。当然，认可的并不是关于“凶宅”的  “鬼神之说”，而是认可如果房屋内发生非自然死亡事件，会导致人们对于该房屋观念价值下降的判断。

所谓“凶宅”，是中国传统上的一种观念或者说法，指发生过凶杀死亡等意外事件从而“不吉利”的房屋。

虽然这种“鬼神之说”是一种迷信，不被科学所承认。但对于普罗大众来说，住在一间可能闹鬼的“凶宅”里，还是会产生一定心理负担。

人们购买房屋，无非期望房屋有两个功能，一是适合舒适居住的功能，二是保值增值的功能。而房屋中出现过非正常死亡的情况，虽然不会对房屋本身造成影响，但会影响居住使用人的心理，客观上也会降低房屋对使用人的效用。

因此，我们可以看出司法实践中还是认可“凶宅”存在的。

当然，认可的并不是关于“凶宅”的“鬼神之说”，而是认可如果房屋内发生非自然死亡事件，会导致人们对于该房屋观念价值下降的判断，从而做出有利于主张其是凶宅一方主张的判决。

所谓“非自然死亡”，一般认为是指发生自杀或是他杀事件。

很久以前，上海曾发生过这样一个案子：有一家人购置了房屋用于结婚。在家人住进去之前，先邀请了装修队装修新房。但后来装修工人于该房屋内自杀，结果双方为了解约问题对簿公堂。

当时司法界对此问题争论得十分激烈，因为大家都不敢在法律上定义“凶宅”。但当时的原告律师提出了房屋“观念价值”这个概念，从而使得原告得到了经济赔偿。

因此，如果发生外来人员（如租客、装修工人等）在房屋内自杀或杀人的，那么作为房屋所有权人可以向前述人员主张物权价值损害赔偿。

根据《侵权责任法》，侵权的成立需要有如下要件：1.侵害方存在故意或过失。2.其为了加害行为。3.该行为足以导致受害人的民事权益受损。

在上述情况中，无论是自杀或杀人，该行为必然是行为人故意所为，且按照社会的一般认识，自杀者或者是侵害者应该预见该行为可能对房屋所有权人造成不利。而该故意行为确实会使房屋使用价值或转让价值减少，或使交易不成，并且，人们普遍会对发生过非自然死亡事件的房屋产生心理上的障碍及精神上的不悦，故财产损害及精神损害均客观存在。即使自杀者的不幸及其近亲属的痛苦值得同情，但自杀并非意外，无论是法律上还是道德情感上均应予否定。因此自杀者或者加害者对于房屋价值的贬损应当予以赔偿。

但需要提醒的是，前述价值贬损很难有一个客观的评价，也无单位可以鉴定，所以该赔偿的金额较难认定，主要是由法官酌情判定。一般来说，数额都不会太高。对此房屋所有权人要有个提前的心理准备。

正因为房屋内发生过非自然死亡事件会产生足以使一般群众不愿购买该房屋的巨大影响，因此在法律上也会要求卖房人在交易时对该项事实进行披露，如卖房人未提出足够证据加以证明，则法院将会判决出卖方在销售房屋时有违诚实信用原则，故意隐瞒与销售房屋有重大关系的事实，而给予买房者一定赔偿或是解除本合同，并由卖方承担不利后果。

当然，我认为该条权利的行使也要有一定的限制，并不是说只要出现凶宅，就必然可以解约。比如我曾碰到一个类似的案例，是房屋的  “上上家”家人自杀，然后将房屋卖给上家，上家再将房屋卖给了下家。这个时候，如果下家想向上家主张权利，就需要提供证据证明上家明知此事实，如上家本身也无渠道知道或者应当知道此事实（比如无证据证明邻居告知此事，上家购得此房时的价格也没有明显降低），那么就未违反诚信义务，下家也就不能向上家主张赔偿或解除合同。

另外在此类案件中，发生非自然死亡事件的时间长度是否达到足以消除事件影响的效果，也会作为法官的考量点之一。人们可能记住一两年之内发生的事件，但是对于十几年甚至几十年前的事件，可能就逐渐淡忘了。如果再一味要求卖家对此类事件进行披露，可能就超越了法律的范畴。

简单举个例子，解放初期，某地育婴堂曾经发生过不法分子残杀婴儿的罪行，但现在那里早已是知名商圈了，整天顾客络绎不绝。

所以如果事件发生足够久远，可能法院也不会支持买房人的解约或者赔偿要求。

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