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□北京盈科（上海）律师事务所
胡珺
明明离婚时约定房子由前夫和儿子共有，却被前夫擅自出售，已经进入交易程序。细察缘由，竟是因为一纸伪造的法院判决。
女士求助称有官司要打
多年前的一天，一位周女士万分焦急地找到我，说她遇到一件烦心事，打官司好像是迫在眉睫了。
事情的经过是这样的：她和前夫因为离婚的事闹到法院，最终由判决离了婚，主要财产即两套房产由两人各得一套，为了维护年仅十岁的儿子的权益，两套房子均写上了儿子的名字。
可离婚刚过一个月，男方就提出要出售房屋，周女士对此断然拒绝。出于对男方的不信任，周女士无奈只能采取“笨办法”，即每个月到房屋所在地区的房产交易中心调取一次该房屋的产权登记状况。
不懈查询终于有所发现
一次、两次，这处房产一直安然无恙。可是到第三个月去查询时，房产交易中心的工作人员告诉她：该房屋正在交易过程中，无法查询产权信息。
“正在交易过程中？”对这个结果周女士既感到吃惊，又觉得印证了自己对前夫的判断。“他果然在偷偷打算卖房！”
问题是，这处房屋的产权证上有儿子的名字，而要出售房屋，按照规定需要作为儿子监护人之一的她的同意。
显然，为了避开她，前夫一定是在交易手续中做了手脚。而她向交易中心反映这个情况时，交易中心却表示他们仅负责登记，如果有争议只能向法院起诉对方。
诉前保全需要高额担保
出了房地产交易中心，周女士直奔法院，她要求法院保全该房屋，阻止这一交易的进行。法院按照法律规定要求她提供与该房屋等值约70万的现金作为诉前保全的保证金，但她一时并没有支付这么多钱的能力。
四处碰壁后，周女士无奈地找到我，请我代理这个在她看来已经无法避免的官司。
在仔细查阅了离婚判决书、房屋的产权登记材料后，我先帮她分析了情况：
根据相关法律的规定，作为孩子的监护人，该房屋的交易是一定要经过她签字确认的，虽然我们完全不清楚具体的交易过程，以及交易对方是否恶意，但可以肯定的是，她的前夫向房产交易中心递交的材料中有虚假的成分。
但是，我们必须了解具体的作假手段，然后才能判断房屋交易中心在受理过程中是否有过错。如果有过错，我们接下来可能面对的是一场行政官司；如果没有过错，我们要面对的则是一场有关合同效力的民事诉讼。
诉讼耗时现行直接交涉
由于房屋已经在交易之中，所以周女士十分焦急。
我劝慰她说，由于她的及时察觉，因此无论面对什么样的情况，这件事情还是有望得到妥善解决的。
我同时告诉她，其实事情还可能有更简单的解决方式。毕竟过户手续还没有完成，我及时与房屋交易中心联系，也许能够阻止这次的产权变更，这样就可以将事情解决在后果发生前，显然可以帮她节约大量的诉讼成本。
当事人完全同意我的分析和办案思路，我开始行动了。
获得答复依据判决办理
为了替将来可能的诉讼保留证据，我先发了份律师函给房产交易中心，向他们提出对该处房产交易的异议。从急事急办的角度出发，我亲自找到交易中心的信访办递交律师函，也许是因为我的律师身份，信访办的负责人热情地接待了我，当即就去向具体的经办人了解该笔交易的具体手续和文件。
出乎我意料的是，这位负责人了解下来后告诉我，他们是完全按规定操作的，这笔交易的确不需要母亲签字确认，因为那个父亲向交易中心递交了他们的离婚判决书，判决书里明确写明“儿子与父亲一起居住，并由父亲负责监护，母亲自愿放弃对孩子的监护权。”
对照判决发现造假端倪
周女士放弃了儿子的监护权？可是她信誓旦旦告诉我有监护权的呀！
我觉得，周女士没有必要在这一情节上向我说谎，此事显然非常可疑，于是将随身携带的女方给我的判决书复印件给这位负责人对照。结果他也惊呼：该条款明显是男方为了避开女方签字同意这一环节而自己篡改的。
这位负责人说，他们在日常工作中见过假的身份证、假的签约人，甚至假的房产证，但从来没见过也未曾想过，竟会有人提交假的法院判决书！
买卖落空权益获得维护
鉴于以上的关键事实，房产交易中心决定终止该变更登记的相关手续，向交易双方当事人作出不予受理通知书。
他们还表示，会要求中心的经办人员在今后工作中审核材料时更加严谨仔细，相关书证一定要对照原件，对异常情况引起注意。
由于我帮助当事人没有花太多时间精力和成本，甚至没有通过耗时耗力的诉讼就解决了这个原本会很麻烦的问题，当事人对我的工作也表示了肯定。
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