中介公司无理要求解约 市场价格下滑谁来认定

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□记者  金勇

李先生有一套房要出租，就委托了一家中介公司代理相关的出租事宜，代理期限为两年，租金逐年递增。第一年双方合作还算顺利，但第二年中介公司以市场价格下滑，无法找到租户为由要求李先生降低租金标准，被李先生拒绝。

中介公司表示双方合同上约定的免除违约责任包括了“市场价格大幅下滑”，因此认为己方可以合理解除合同。对此，李先生完全无法认同，他认为目前的情况属于市场正常波动时的下滑范畴，中介公司意图提前解约纯属无理要求，自己不可能答应。

律师分析认为，合同法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而正常市场价格浮动包括下滑系经营过程中的风险，合同双方是可以预见的，因此价格下滑显然不属于不可抗力，如果中介公司能以市场价格下滑为由解约并不承担违约责任，那也就意味着市场价格下滑的风险永远都会由李先生来承担，这显然不公平。同时，对于下滑幅度，必须有一个客观的认知，而不能放任由合同一方来认定下滑的幅度，否则，合同双方的风险显然也是不对等的。

【事由】

李先生将自己富余的一套房放租，并与一家中介公司签订了“房屋出租委托代理合同”，期限是2018年12月20日至2020年12月19日。合同约定第一年租金为4900元/月，第二年租金为5700元/月。双方刚开始的合作还算顺利，第一年租金是正常支付的。但第二年中介公司变卦了，对方以市场价格下滑，找不到租户为由，要求降低租金。

李先生当即拒绝降租的要求，中介公司表示如果不降租就解除合同。李先生告知对方，根据合同违约条款“提前终止合同的，应按月租金的两倍支付违约金”。

可中介公司则坚持市场价格下滑属于不可抗力，可以免除违约责任。双方当时签订的合同条款上的确写有“不可抗力条款包括：政府政策变化、房屋严重毁损、市场价格大幅度下滑等，双方可以解除合同不承担违约责任”。但这种情况是否属于市场价格大幅度下滑呢？中介公司提出解除合同的要求是否合理？

【律师说法】

上海想实律师事务所合伙人崔瑶律师分析认为，李先生与中介公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定第一年和第二年月租金金额，双方应按此约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

现中介公司以市场价格下滑为由，以合同约定为依据，主张目前市场价格下滑属于市场价格大幅度下滑，即合同约定的不可抗力，因此其有权解除合同并免责，中介公司的诉求是否符合法律规定呢？崔瑶律师表示，中介公司认为市场价格下滑属于不可抗力是有认知偏差的，因为合同法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而正常市场价格浮动包括下滑系经营过程中的风险，合同双方是可以预见的，因此价格下滑显然不属于不可抗力，如果中介公司能以市场价格下滑为由解约并不承担违约责任，那也就意味着市场价格下滑的风险永远都是李先生来承担，这显然不公平。

崔瑶律师认为，市场价格下滑并不必然等于市场价格大幅度下滑，即便合同约定市场价格大幅度下滑双方可解除合同且不承担违约责任，也应当先行证明目前的市场价格下滑属于合同约定的大幅度下滑，而且这个下滑幅度属于“大幅度下滑”是符合社会普遍标准的。如果放任由合同一方来认定下滑的程度就是大幅度，则合同双方的风险显然也是不对等的。故仅凭目前的描述，中介公司无权要求免责解除合同。

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