“一房数卖”房子该给谁

　　□上海君澜

律师事务所

朱静亮

最高人民法院认为：网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变网签方作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因为办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。

在司法实践中，“一房数卖”往往是比较棘手的问题。我就曾碰到过一个“一房二卖”的案子，房主先将房屋卖给第一个买家，双方通过网签合同约定房款分两笔支付，合同签订后先支付第一笔，用于卖家偿还涉案房屋上设立的抵押贷款。卖家取得还贷凭证并提供给第一个买家后，买家再支付剩余房款。

但交易过程中由于卖家提供的还贷凭证存在一定问题，第一个买家提出质疑，并因此未按合同约定时间付款。卖家因急于用钱，就将房屋卖给了第二个买家，并告知第二买家，房屋因贷款问题不能网签，也不能马上过户。第二个买家表示不着急过户，但要先住进去，然后双方就签了一份合同，约定次年网签并过户。随后第二个买家按合同约定支付了全部房款，并住了进去。

此后卖家和第一个买家因房屋买卖合同纠纷诉至法院。在这个案件中，卖家违约是毋庸置疑的，但房子到底应该给第一个买家还是第二个买家呢？

其实这问题在实践中颇为复杂，牵涉到的关键问题是对“一物数卖”中数个合同保护的优先顺序。

因为买卖合同牵涉的权利都是债权，而各个债权是平等的，通常裁判机构会基于公平原则和经济原则的考量，保护履行程度相对较高的合同。

而履行程度相对较低的一方，则可以向卖方主张违约责任，这样可以保证相对的公平。

因此在“一房数卖”纠纷中，如果数份买卖合同均有效且买受人均要求卖方履行合同，法院会如何判决呢？一般来说，法院大概会按照下面的顺序进行判断：

首先，保护已经办理过户手续的合同。因为如果房屋已经过户，这就不仅仅是合同履行程度的问题，而是物权优于债权的问题。

其次保护的，应该是实际占有该房屋一方的合同。如前所述，因为实际占有房屋的一方，可能因履行该合同有了大量花费。如果不对其进行保护的话，可能造成一个“多输”的局面。

最后，如无以上情况，法官就可能需要对合同履行的实际状况进行综合考量，比如合同签订的先后顺序（包括网签和实际签署等）、付款、贷款等，并作出一个判断。

当然，以上总结的只是大方向，比如我们在实践中曾经碰到这样一种情况：涉案的是一套动迁房，根据规定在一定期限内不得进行买卖，双方因此无法进行网签，只得先按双方约定的版本签订了合同，约定待房屋可以买卖后再进行网签，卖方先将房屋交给买方居住。

当房屋可以过户后，卖家见房价大涨，就将房屋过户给了自己的亲戚。

此时，买家虽然可以按照周边房价向卖家主张损失，但同样可以以卖家和第三方恶意串通侵犯自己利益为由主张撤销该合同，并要求卖家实际履行与自己签订的合同。也就是说，即使第三方实际取得了房屋的产权，最终保护的也有可能是善意买方的合同。

此外还有一个问题，就是网签合同和普通纸质合同的效力问题。虽然从道理上来说，网签合同和普通合同都只属于一般债权，应该是一样的。但毕竟网签合同后，该房屋就无法签订其他网签合同了。法院会否赋予网签合同以准物权的效力？这我也不敢断言。

直到我看到了最高人民法院在一起执行异议之诉中，明确网签合同与纸质合同是同等效力，才对前述问题有了判断。

最高人民法院认为：网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变网签方作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因为办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。

因此基于上述案件，可以推断：一般合同的签订方如果签订了合法有效的合同且实际占有该房屋的，那么法院也会相对倾向于保护该方而非网签备案方的合同。

当然，如果一般合同的签订方没有实际占有房屋的话，那么我相信法院还是会更倾向于保护网签备案方的合同的。

最后需要指出的是，以上总结的只是一般规律，但现实中纠纷的情况千差万别，法院会根据具体状况作出判断。

SourcePh" style="display:none">