新老物业交接不畅吵翻天

　　□法治报记者  王川

2018年5月25日，本是普陀区长征镇某小区新老物业交接的日子，根据小区物业选聘结果，原有的伟建物业撤出，新选聘的山中物业入驻。不过，交接并不顺利，老物业质疑业委会成员构成和选聘程序不合法，拒绝离开，新物业因此难以入场。当天新老物业公司及业委会成员聚集在小区内，现场发生了争执，场面混乱紧张，双方一度僵持不下，于是小区业委会、新老物业便于当天向建二居委会、调委会求助协调……

多方倾听，查明纠纷真相

接到调解申请，居委立即组成了化解工作组，经过详细排摸后了解事情的起因和发展经过，这是一起典型的物业矛盾纠纷。首先，调委会与业委会主任进行了详谈，业委会姜主任表示该小区是2004年建成的商品房住宅小区，一直延用的是开发商交房时指定的前期物业管理公司伟建物业，由于该公司长期以来纪律松懈，管理不善，事故接连不断,引起广大业主的强烈不满，业委会多次向其交涉无果，最后只好将其炒了“鱿鱼”。

根据业主委员会与该物业公司签订的合同，于当年2月份双方合约关系正式结束。经过招投标，同年3月，选聘了山中物业管理公司为小区新物业管理公司，并签订了物业管理服务合同，一切都是合法合规的。

调委会告知业委会姜主任，“现在大家情绪都比较激动，不能操之过急，只有在交接前达成共识，争取实现无缝对接，才能使物业服务不被中断。到到时候由居委搭建平台，协同政府相关部门组织协调，尽量通过平衡各方利益，争取获取妥善的接管方案平稳交接，如何？”姜主任对此表示接受。

调委会对新物业公司也进行了沟通，告知现在既然已被选聘为小区物业管理服务机构，应主动与业主委员会及老物业接触沟通，尤其是目前业委会与老物业正在对抗的状态下，应站在客观公正的立场上，对各方合理的诉求予以支持和配合，新物业经理表示合理的要求都可以接受并理解。

要化解此物业交接纠纷，做好老物业的工作是关键，在和伟建物业负责人姚经理沟通中，当询问到纠纷的一些相关管理和服务细节时，姚经理的情绪非常激动，称小区的管理情况其实并非像一些居民描述的那样，一直以来物业都在尽心尽力地提供服务，关于有些业主提出的维修问题，姚经理称当时也做了一系列的维修工作，但最终由于业委会不断阻挠和不认可才无法善终。至于目前并未进行交接、退出小区的原因，是因为小区有业主质疑业委会引进新物业的投票真实性，因此为了保障业主的权益，物业公司才仍然在小区坚守。

针对姚经理的说法，调委会感到普之以法、晓之以理是重点，明确告知业委会与物业管理企业之间是合同关系，物业管理服务合同到期，则合同自动终止，根据《物业管理条例》的规定，原物业管理企业必须将物业管理用房及资料移交给业委会，同时与新的物业管理企业办理交接手续。选聘和解聘物业管理企业，要经过业主大会过半数讨论通过，这是业主大会和业委会之间的权利规定，与物业管理企业无关。若业主认为业委会或业主大会的决定违法，可向法院申请撤销，但物业管理企业不能以此作为拒绝撤出物业管理区域的理由。对于不能达成共识的可以通过政府协调和法律诉讼方式来解决。

情理结合，妥善化解矛盾

在晓之以理的同时，调委会又对姚经理动之以情：虽然丢失管理权，但调整心态，该放手时就放手，降低损失，并与接管方确认移交方案、配合好交接，切莫对抗，一旦进入对峙或斗殴状态，无论是否有理，其社会负面反响带来的伤害更大，试想其他的业主委员会还敢不敢将自己的物业服务交付给一个拒不配合退出的机构进行管理，物业服务机构的更迭，涉及全体业主的权益和社会的稳定，无论作为一个公民还是一个企业，都应遵守法规、恪守社会公德、履行社会责任，和谐社会需要大家共同创造，自身权益的保障也需要通过维护对方权益来获取，己所不欲、勿施于人，要站在全体业主的立场思考，僵持下去不离场对公司只会更糟更难以收场，还不如来个华丽转身更显大气潇洒。

法理摆正，道理说透，在调解员的劝解说服下，姚经理无言以对，表示要向公司领导请示。

2018年10月18日，由建二居委调委会搭建平台，长征镇领导、镇房办部门、业委会、新老物业就交接事宜召开了沟通协调会议，经过艰难的协商最终确定一周后再次进行新老物业交接。

2018年10月25日，双方在建二居委调解室，再次进行交接，在镇政府领导及镇房办的指导下，在调解员的劝说和开导下，双方当事人达成了一致交接意见，新物业公司入驻小区，老物业离场，履行了办公场所交接手续，有关资料等未竟交接事宜择日双方再行移交，一起因新旧物业交接而产生的物业纠纷终于获得了圆满化解。

【调解心得】

业委会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。它的权利基础是业主对物业的所有权，在物业管理区域内代表和维护全体业主的合法权益。业主大会作为住宅小区物业管理的决定机构，由物业管理区域内的全体业主组成，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，专项维修资金使用等有关小区共有和共同管理事务的决定权。业主大会按照法律法规和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，视为全体业主的共同决定，

随着业主委员会组织机构的建立和完善，物业公司生存竞争压力不断加大。如果一家物业公司经营管理不善，再加上物业服务成本的持续增长，服务不到位，自然会被优质的物业公司所取代。本案老物业不愿退出的主要理由是质疑业主委员会程序合法性、业主委员会操控物业服务机构的选聘，其结果未能真正代表大多数业主的意见，其理由显然是站不住脚的。而作为小区的业委会，如果从程序上规范选聘物业机构、物业项目交接程序，将能更好地从源头上杜绝此类因物业交接而产生的矛盾纠纷。

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