想要购房 却被协议书“绊”了脚

　　□见习记者  张叶荷

看中上海一置业有限公司（以下简称被告）提供的青浦城区一处房屋后，刘某便支付了10万元定金，签订了购房协议书。然而，刘某回家后才发现，协议书存在问题，自己连合同都没有看过，却已接受了被告提供的《上海市商品房预售合同》内的所有条款。最令刘某头疼的是，被告还表明《预售合同》条款一个字都不能更改。近日，青浦区人民法院公开开庭审理了这起定金合同纠纷案件。本案未当庭宣判。

协议书存在与事实不符的表述

事情还要从2018年1月7日说起。刘某在青浦一假日酒店通过摇号的方式，选中了被告位于青浦城区一处房屋，并签订了购房协议书且支付了10万元的定金。根据协议书内容，原被告双方约定于2018年1月14日签订《上海市商品房预售合同》。原以为购房事宜，到此便算告一段落，谁知，在回家后仔细阅读协议书后，刘某发现协议书出现了与事实不符的表述。

“根据协议书内容，在签订协议书之前应当主动出示《预售合同》文本及附件，或者提请我注意该文本，然而被告根本没有这个行为。”刘某表示，从售楼处现场由被告方售楼员刘琪（化名）带看样板房，到后来在酒店的签约现场，刘琪从未提到有公示文本存在，也未采取合理的方式提请刘某注意该条款，自己事先根本没有看过《预售合同》。如此重要的信息，怎么没有人提醒自己？

于是，刘某便立马通过微信联系了刘琪，对方的回答则是“当天客户太多都没注意到，我们也不可能一个一个提醒去看，不然会影响现场秩序”。为了了解清楚合同内容有个心理准备，1月13日，刘某便至售楼处查阅《预售合同》。“我们发现，《上海市商品房预售合同》及其附件就被悬挂于售楼处的一个不起眼的角落。”在翻看后，刘某认为合同存在许多问题，于是提出了当面商谈合同条款的请求。在请示领导后，刘琪与刘某约定1月15日商谈合同。

合同一个字都不能改？

在商谈前，刘某便事先提出了关于合同的8条修改意见，并通过刘琪转达。谁知，1月15日，售楼处一个自称经理的人接待了刘某，一上来就强硬地表示，被告提供的《上海市商品房预售合同》及其附加条款一个字都不能改。如果刘某不签署合同，根据购房协议书约定定金将不予返还。

这怎么可以？刘某认为，购房协议书是典型的格式合同，第1条、第5条是典型的格式条款，该条款免除了被告就签署《上海市商品房预售合同》与刘某平等协商的责任，也排除了刘某在签署《上海市商品房预售合同》表达真实意思表示的权利，很明显属于绝对无效的条款。

不签合同，被告就会以购房协议书为由，不予返还定金；如果签署合同，则可能会因为被告的不诚信使刘某在后续的购房及房屋交接的过程中面临着更大的不确定性，面临着更大的财产损失风险。因此，刘某便陷入了一个尴尬的境地。时间转至2019年9月3日，刘某原先看中的房子已经被出售，刘某支付的定金，也被告知不予退还。

房子没了，10万元定金也没了，无奈之下，刘某便只好将被告诉至青浦法院，请求法院判令被告返还刘某已支付的定金10万元；根据定金双倍返还原则向刘某支付违约金10万元；诉讼费用由被告承担。

行政处罚不针对合同条款

“购房协议书是原被告双方意思表达达成一致的结果。购房是重大事项，刘某在购房前应该充分了解，购房协议签订后，刘某要求对合同内容进行修改，是不遵守约定的行为。”在庭审中，被告代理律师则认为，协议文本就只有一张纸，刘某在现场签订时完全有时间和精力阅看，现在协议书已经签订了，双方就应当遵照协议履行。

此外，被告代理律师表示，《预售合同》的样本都在售楼处公示过，刘某曾两次前去看房，并且刘某具有法律意识，不可能不仔细看协议书。如今，合同没有被签订的原因是刘某违约在先，被告则有权没收定金。

“我是真心想要买房，多次找被告协商，然而被告坚持合同一个字都不能改，通过催签函的行为，导致我进退两难。”刘某在庭审中表示，通过相关渠道把自己在购房过程中遇到的困惑向有关职能部门反映，并得到了市场监管部门的回应，被告也因“排除消费者解释格式条款权利的行为”被给予警告和罚款8000元的处罚。

那么被处以行政处罚，是否就代表《预售合同》存在问题呢？对此，被告代理律师则认为：“行政处罚并非针对合同条款的内容，《预售合同》的条款并不存在问题。”

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