从涉诉案件浅析房屋托管租赁风险及防范

　　赵晓霞

在传统的房屋租赁市场中，业主经常面临长期待租的空置损失，且频繁更换租客会花费大量的时间及精力。房地产中介敏锐发现商机，“房屋托管租赁”的新方式应运而生。近几年，随着该种模式的不断推广普及，与此有关的诉讼数量也不断攀升。笔者结合司法实践分析其法律风险及防范措施。

有关房屋托管租赁案件特点分析

房屋托管租赁即房屋使用权的受托管理与租赁，指房屋所有权人以合同的形式将房屋使用权交付给房屋托管机构，由房屋托管机构代为出租，并将所获租金交付房屋所有权人的代理法律行为。

在上述模式下，业主只需与房屋托管机构签订长期委托租赁合同，便可从房屋托管机构收取稳定租金，此后具体招租事宜均由房屋托管机构处理，待租期的空置风险亦由托管机构承担。在实践中，由此引发的案件数量不在少数，主要体现在房屋租赁合同纠纷领域。

该类案件往往呈现如下特点：

1、案件事实类型化，审理期限较短。大部分案件是因房屋托管机构未按约定支付租金，业主诉请要求支付租金、解除租赁合同、赔偿违约金等费用。此类案件事实清晰、法律关系明确、争议焦点较少，法院的案件审理方式和思路较为固定，大部分为一次庭审结案，审理期限短。

2、纠纷难一次性解决，业主频繁诉讼成常态。托管协议往往约定每月或每季度为租金支付周期，业主仅可主张已拖欠的租金。若托管机构违约行为一直存续，便会出现同一业主针对不同期间的租金频繁起诉的现象。

3、托管机构经营面广，案件呈大规模群体性。近几年，许多房屋托管机构多区域开拓此类业务，所涉业主数量日益增加。一旦遇上某一房屋托管机构资金链断裂，无法向业主支付租金，便会在多地法院井喷式出现起诉同一家房屋托管机构的案件。

房屋托管租赁业务风险分析

因房屋托管租赁引发的案件数量之多及给业主造成的损失之大，笔者从涉诉案件着手分析其中潜藏的风险。

1、房屋托管机构双边代理的

风险

在房屋托管租赁法律关系中，存在业主、房屋托管机构、承租人三方当事人，业主与房屋托管机构存在房屋委托租赁法律关系，房屋托管机构与承租人存在房屋租赁合同关系。实践中，委托机构往往一方面赚取房屋托管租赁的差价，一方面收取承租人的中介费用，形成变相的双边代理。业主、承租人的利益建立在对房屋托管机构诚信的巨大考验之上，风险可想而知。

2、房屋托管机构资金链断裂的风险

在房屋托管业务中，租金往往是“代收代付”的，先由承租人将租金支付给房屋托管机构，再由房屋托管机构将租金转交业主。房屋托管机构从承租人处收取租金及房屋托管机构向业主支付租金往往存在时间差，这种时间差会造成大量资金闲置，房屋托管机构很可能会利用这笔闲置资金进行投资，一旦投资失败，房屋托管机构的资金链断裂，业主及承租人或许就成了最终买单者。

3、胜诉后的执行难风险

致诉的最主要原因是房屋托管机构资金链断裂、无力支付业主租金，且往往同一托管机构名下的涉诉案件数量颇多，房屋托管机构败诉后主动履行的可能性低。进入强制执行时，因许多托管机构是单独就某一项目所设，一旦机构因项目经营失败而跑路，其名下很难找到可供执行的财产。业主将面临胜诉后执行难到位的风险。

风险防范建议

从目前房屋托管租赁市场浮现的问题着手，笔者提出如下防范及改善建议。

1、完善相关法律制度

因房屋托管租赁业务尚处于起步阶段，故相关的专门立法几近空白。笔者建议出台关于房屋托管机构准入机制、运营模式、托管费收取标准、政府监督管理等一系列规定，从法治层面对房屋托管租赁业主进行制约和规范。在审判实践中，业主及承租人系分别与房屋托管机构建立合同关系，一旦作为桥梁连接的房屋托管机构经营出现问题，因业主及承租人之间无直接法律关系，双方的权利很难得到保障，这也是有待立法完善之处。

2、加大对房屋托管机构的监管力度

在完善相关立法的基础上，相关政府应加强对该行业的管理及监督，对托管机构的准入资质进行严谨审核和评估，让优质的机构进入到房屋托管市场，将劣质的机构尤其是“黑中介”排出在外，可以从源头上避免风险的存在。同时，对于已经进入房屋托管市场的机构，应当加强业务执行的监督管理，减少托管机构违规操作的空间。

3、业主及承租人具备风险意识

在大量纠纷面前，业主及承租人应当理性谨慎的选择房屋托管租赁模式。在选择前，应全面知悉风险，对房屋托管机构的背景、资质做全面考察，选取优质托管机构，在签订合同之前应细致阅读各项条款，充分知悉自身权利义务。切勿草率、盲目做出选择。

房屋托管租赁的产生，系房屋租赁市场发展到一定程度的必然产物。在其发展初期显现的问题并不能否定其存在的意义，若我们能寻思其发展轨迹，探索制约、优化的方式，必定能让托管业务朝着更为良性的方向发展，发挥出更大的优势。

(作者单位：上海市青浦区人民法院）

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