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房主拖欠房贷，此房能否购买
我最近看中一套房子，房主急于出手。
我们了解后得知，他已经半年没还银行房贷了。
请问律师，这样的房子能买么？剩下的房贷和他多月不还银行贷款，是否会有什么风险？多月未还的房贷和由此产生的罚息或者违约金应当如何处理？——李先生
上海星图律师事务所杨东律师回复如下：
拖欠房贷的房子，一般来说并不是绝对不可购买。如果房屋出卖人没有将房屋贷款还清，则该剩余的房屋贷款应由出卖人承担，可以从购买人支付的房屋总价中扣除。
在本案中，李先生作为买受人，应当调查清楚房屋的产权状况，包括抵押或者查封状况，以及出卖人尚欠银行的贷款余额，并了解其为何半年没有偿还贷款以及因其没有按期偿还银行贷款而需要支付的罚息或违约金数额。
李先生可在房屋买卖合同中与出卖人约定由其承担相应责任，如李先生没有调查清楚或者约定不明的话，交易当然会有一定的法律风险。
口头约定租房，是否能够解约
我和张某一起租住了李某的房屋，而这处房屋是他向王某租下再转租给我们的。
去年8月，李某和王某的租约到期，我们和房主王某口头约定再续租1年，租金略有增加。
上个月王某突然通知我们，说房子已经租给别人了，让我们在1个月内搬走，并矢口否认当初的口头约定。他说只要没有签订租房合同，他就可以提前1个月让我们搬走。
请问律师，我和张某的说法能够证明当初有过口头约定么？我们需要在1个月之内搬走么？
——宋先生
上海星图律师事务所杨东律师回复如下：
根据《合同法》的规定，双方成立房屋租赁关系应当具备书面形式，即书面的房屋租赁合同。口头的租赁合同依法被视为不定期的租赁，双方均可随时解除事实上的租赁关系，但应给对方合理的准备期间。
因此，李某依法有权单方决定解除其与宋先生等人的房屋租赁关系，其给予1个月时间要求搬离亦属合理。
先赠与后继承，房屋产权归谁
一老人在过世前，曾经写了一份赠与合同，将一处房产赠与小儿子。但此后，他又写了一份遗嘱，明确同一处房产由大儿子继承。
现在老人已经去世，请问这处房产究竟应该归大儿子所有，还是归小儿子所有？
——方先生
上海星图律师事务所杨东律师回复如下：
根据方先生所叙述的情况，我认为关键在于老人生前所写赠与合同是否已实际履行，房屋是否已办理了产权变更登记。
如果赠与合同已经实际履行并办理过产权登记，则老人之后所写的遗嘱无效，因老人生前已经处理了自己的个人合法财产；如果该赠与合同并没有实际履行的话，则老人的房屋按照其遗嘱的内容执行。
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