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□法治报记者 胡蝶飞
法治报通讯员 杨洁
康慧在中介的居间介绍下与丁华签订了房产买卖合同，后因丁华延迟交房及延迟过户，康慧将丁华诉至上海市青浦区人民法院，要求违约赔偿。不想，丁华却以限制民事行为能力反诉合同无效。
日前，青浦法院公开开庭审理了此案。
限制民事行为能力人
签订房产买卖合同
丁华在2009年取得残疾人证，载明丁华是精神残疾人，监护人为姨妈施红。根据2014年某司法鉴定中心出具鉴定意见书，丁华被评为限制民事行为能力人。
2018年，丁华与康慧签订了《上海市房地产买卖合同》，约定丁华将其名下的动迁房以148.8万元的价格出售给康慧，2018年10月10日前丁华向康慧交房，2018年10月20日前丁某配合完成房屋过户。双方还约定，若丁华违反合同约定，每逾期一日需向乙方支付总房价款的万分之五作为赔偿金。
合同签订后，康慧按约向丁华支付了全部房款。2018年9月25日，双方曾去办理房屋过户登记，但因动迁协议缺少原件、丁华取得不动产权证尚未满三年而暂未办理。双方又于2018年10月29日办理了房屋过户手续，并于次月10日完成了房屋交接。丁华的监护人姨妈施红代丁华在房屋交接单上签字。
因延期交房被诉
买家索赔违约金
康慧认为丁华延期交房且延期过户，应按约定支付迟延交房违约金23064元和迟延过户违约金6696元。
然而，丁华却认为，没有按照合同约定交房是因为曾经告诉过对方等房款付清之后再交房。签订合同之前，丁华也曾告知中介只有动迁协议的复印件，康慧也是知道的。未按照合同约定办理过户手续不是丁华导致的。且丁华是限制民事行为能力人，订立合同需经法定代理人追认，现法定代理人拒绝追认，合同是无效的，因此丁华提出反诉请求，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求康慧返还房屋。
对此，康慧表示整个买房过程都是与丁华的监护人施红联系，为此提供与施红的微信聊天记录，并申请中介人员出庭作证。
法院：
应承担延迟交房违约责任
法院认为，丁华经司法鉴定被认定为限制行为能力人，对此法院予以确认。但根据双方的陈述以及已有的证据可知，无论是合同订立前的磋商过程，还是订立后的支付房款、房屋交付、过户等过程，被告监护人施红均参与其中。现丁华以监护人拒绝追认为由要求确认合同无效并返还房屋，无事实与法律依据，不予支持。
合同约定丁华应于2018年10月10日交房，而实际于2018年11月10日才交付，属于违约，丁华应承担相应的违约责任。丁华以要求康慧款清交房为由延迟交房，但未提供证据证明双方就此达成一致意见，因此法院不予采纳。丁华认为约定的违约标准过高，法院综合考虑各项因素，酌情调整违约金的标准。关于延迟过户违约金，合同约定2018年10月20日之前申请办理转让过户手续，双方均确认2018年9月25日双方曾前去办理过户手续，当日未能成功申请并非丁华“故意拖延或者不及时提供相关材料”所致，因此康慧以合同第六条为依据主张延迟过户违约金的请求，法院不予支持。（文中人物均系化名）
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