开发商擅改建设规划 住宅商业混住引不满

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□记者  金勇

林女士购买了一家央企开发的楼盘，该楼盘分为住宅楼和商业楼。林女士在签订购房合同之前，曾看过开发商提供的小区规划图，当时明确住宅楼和商业楼是分开的。但快到约定交房时间了，林女士却发现在后期的建设中，住宅小区和其中1栋商业楼将共享小区绿化以及出入口。林女士认为这样的设计让居民感觉不安全，同时开发商也有违约的嫌疑。目前，林女士等住宅楼业主准备通过法律维权，想知道应该如何起诉开发商。

律师分析认为，根据法律规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。如在建筑过程中，开发商未按照规划条件进行建设，亦未办理变更手续的，不但属于违法，也违反了合同约定，因此住宅楼业主有权起诉开发商，要求其承担违约责任。

【事由】

2017年12月，林女士购买了一套期房，小区共有纯住宅楼11栋（1004户），商业楼2栋，合同约定2020年9月交房。在签订房屋购买合同之前，林女士曾前往购楼处详细询问过相关建设规划，并看了包括沙盘图、鸟瞰图在内的小区规划图，当时显示建设过程中将把2栋商业楼划分在住宅小区之外，此外，合同上也未约定商业楼会合并到住宅小区。

今年年初，林女士再次前往小区查看新房建设进度时发现，该纯住宅小区和其中1栋商业楼一起共享小区绿化、小区入口。这样的改变让包括林女士在内的众多住宅业主非常不满，他们认为商业楼出入人流比较复杂，不但会影响居民的生活环境，同时会有一定的安全隐患，也不利于小区的管理。同时，由于购房合同内并未约定商业楼会与住宅小区合并，开发商如此行为有违约的嫌疑。对此，所有纯住宅业主都不同意开发商将商业楼合并进小区，林女士等业主想知道这种情况下该如何维权。

【律师说法】

上海想实律师事务所合伙人崔瑶律师分析认为，根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程开工前，应当申请领取施工许可证，施工许可证申领前应具备建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

崔瑶律师表示，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。由此可见，开发商兴建住宅小区和商业楼，其建筑布局应当是经报批的规划布局，如在建筑过程中，开发商未按照规划条件进行建设，亦未办理变更手续的，不但属于违法，也违反了和小区业主签约时的合同约定，因此业主们有权起诉开发商，要求其承担违约责任。

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