“买卖不破租赁”，违约责任该谁承担？

　　□法治报记者  金勇

法治报通讯员  张峥华

买完二手房，房款也付清了，但买家却无法入住，这是为什么呢？原来交易房屋原有租赁协议并未到期，承租人不肯解除合同，房屋买卖双方无法就此达成协议，于是只能向闵行区人民调解中心寻求帮助。

调解员在查明纠纷事实、了解各方诉求后，把握争议焦点，抓住矛盾关键，在“买卖不破租赁”的前提下，提出解决方案，最终化解了这起纠纷。

【调解过程】

2019年3月，王某通过某房产中介公司与张某达成房产交易，双方签订《买卖合同》，并共同到房地产交易中心完成房产过户变更登记手续。根据双方签订的《买卖合同》及合同附件的约定，王某在2019年5月10日前交付房屋，并配合张某结清水电煤及物业管理等各项费用，张某在5月10日前付清房屋尾款。但该房屋原有租赁协议未到期，而承租人赵某、肖某以“买卖不破租赁”为由，拒绝提前解除合同。王某无奈只得联系中介公司，要求购房人张某按照《中华人民共和国合同法》第229条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，以确保原租赁合同继续履行。张某极力反对，要求王某必须履行合同，双方协商无果，逐向闵行区人民调解中心寻求帮助。

调委会接到该案后，调解员及时收集了《上海市房地产买卖合同》和《房屋租赁合同》等相关资料，并通过走出去、请进来、电话、微信等多种方法与卖房人、承租人、购房人进行沟通，耐心听取他们的诉求，深入调查寻找纠纷焦点。

调解员查阅双方签订的《买卖合同》后，发现双方对租赁关系后续如何处理未作任何约定。经沟通王某称，张某在第一次看房时，他就将房屋的租赁情况进行了告知，但在签订买卖合同过程中，双方均未提出关于租赁关系后续的处理问题，这时中介公司肯定了王某的说法。而张某则告知调解员，双方在进行房产过户交易时就解决租赁关系达成了口头协议，并当场履行额外支付了5000元，因此她认为双方已就该问题达成共识。但张某的说法遭到王某的否定，王某坚称这5000元是房款，不涉及解除租赁合同的赔偿款，双方各执一词。

调解员综合分析认为这是一起因租赁问题引发的交房纠纷，而化解纠纷的关键在于出租人和承租人协商解除租赁合同。于是，调解员与承租人赵某、肖某直接沟通，最终说服两人同意提前解除租赁合同，赵某、肖某当场提出根据《租赁合同》第12条违约责任条款之规定，如果甲方在租赁期限内提出提前收回租赁房屋的，甲方要支付乙方违约金一个月房租费用，并且要补偿乙方因搬离租赁房屋而发生的实际损失，故提出5000元的补偿款。随后，调解员将情况告知王某和张某，并依法告知“买卖不破租赁”的法律规定，提出双方共担违约责任的调解方案，最后，双方在调解员情理法相融合的劝说下，最终达成共识，并签订人民调解协议书。

【案例点评】

本案是一起涉及房产买卖合同履行交房发生的纠纷，由于该房屋在买卖时，租赁合同正在存续过程中，按照《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，承租人以“买卖不破租赁”的规定，要求继续租赁使用，依法有据，应该得到支持。反之房屋受买方应当依法承担法律责任。本案中，双方对租赁问题的处理各执一词，调解员接案后，深入细致调查、做到案清事明，释法析理把脉焦点，公平公正依法调解，把法治宣传渗透到调解的全过程，跟踪履行，使这起复杂的交房合同纠纷迎刃而解，得到各方当事人满意好评。

SourcePh" style="display:none">