房屋漏水起纷争 房东租客各执己见

　　□法治报记者  金勇

一起简单的漏水事件却始终无法解决，原因在于责任认定有争议。房东认为房屋出租给租客3年，应由租客担负使用不当的责任；而租客却表示房东维护不善才导致了漏水。双方各执己见，难以达成一致。

金山区朱泾镇调委会介入此纠纷后，通过以法释理，找准矛盾焦点，分别对当事各方进行劝说，最终成功化解了这起因漏水引起的邻里纠纷。

【案情简介】

金山区朱泾镇红菱居民区发生一起漏水纠纷。经调解员了解，某楼402室李某发现家中卫生间和客厅被502室张某卫生间渗漏下来的水影响，造成了一定的经济损失。但是，张某的这套房子出租给了陈某，实际使用人也是陈某。责任到底该由谁来承担呢？

李某情绪激动地向调解员展示了事发时的手机录像。调解员看到一些水从卫生间一直渗漏到客厅吊顶，并从灯具上流淌下来凝聚成串。李某表示这种漏水程度吊顶肯定会发霉变形，墙壁也会潮湿导致墙皮脱落，因此要求责任方赔偿用于吊顶和墙面修复的经济损失。

张某和陈某却为“谁是责任人”问题产生争议。房东张某认为，房屋已经出租给陈某3年，当初交付的时候房屋完好，现在的问题肯定是陈某使用不当造成的。陈某表示，自己并未对房屋结构进行过维修改造，管道年久失修是房东维护不善的责任。

这样，三方就产生了两组矛盾，一组是楼上楼下关于漏水赔偿金额的矛盾，另一组是楼上房东和房客之间关于责任认定的矛盾。实际上还隐含着另一个问题，即赔偿金额或者赔偿方式的最终形式，也会影响张某和陈某愿意承担责任的程度。如何快速有效介入、找到说服的突破口，是调解员需要解决的首要问题。

调解员表示，业主作为房屋的所有权人，应对其所有的房屋承担维修养护责任。房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，由业主负责维修。房东张某没有履行定期检查义务，导致设施老化管件松动造成漏水，致使楼下李某产生经济损失，这是房东的责任。根据《中华人民共和国物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”这次漏水责任应由张某负责，至于租客做的不妥之处，事后张某也可以向租客陈某主张。听了调解员的话，张某明白了大致意思，低着头沉默了许久后，表示自己只愿意支付1000元的赔偿费用。调解员认为，考虑到现在水电工人每天的收费价格，维修的人工成本就需要1000元左右，张某应当酌情提高给付金额。

李某认为这次渗水较严重，自己房屋损失很大，想索赔8000元的重新装修费。见此情形，调解员告诉李某：“你的房子装修年代已久，应该有一个折旧计算，况且漏水造成损失要以修复为主，而你提出的是重新装潢，概念完全不同。”

经过调解员的不懈努力，双方当事人最终握手言和，自愿达成一致意见。一起较为复杂的漏水赔偿纠纷在调解员认真负责的调解下得到了圆满解决。

【调解心得】

这是一起水管老化松动后出现漏水而引起的赔偿纠纷，看似简单，却需要调解员有良好的法律基础和实际调解经验，在平时要多学多看，才能知法懂法用法普法。本案中，刚开始双方当事人都各不相让，到最后能相互体谅各自退让，是调解员反复劝导的结果。在劝导中，调解员能够公平公正地进行分析，使当事人认识到“远亲不如近邻”，最终打动了他们，从而达到了调解目的。

调解是在完全自愿的情况下进行的，如果当事人对调解员的工作有质疑，调解工作就无法顺利开展。在本案中，调解员以公平、公正第三方中立的角度与双方当事人谈话，声明与调解结果没有任何利害关系。当事人了解这一点后，信任感和认可度明显提升。

调解员必须有专业的法律知识，才能在分析案情时做到有理有据。这起漏水引发的赔偿纠纷，调解员运用专业法律知识分析案情，使得当事人充分了解案件涉及的法律问题及其法律依据，做到“以案说法、以法释理、以理教化”。

找到矛盾焦点后，才能找准解决途径。这起矛盾的焦点是水管松动引起的赔偿纠纷，工作中要以“远亲不如近邻，休要失了人情”进行劝解，唤醒邻里之间的温情，等双方想法稍有松动的时候，提出一个让双方都能接受的数额，顺利推进调解取得实效。

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