理性看待“实际居住人”的拆迁利益

　　□北京盈科（上海）律师事务所  赵红春

在公房征收案件中，依法有权分割征收补偿款的是承租人和同住人。

至于私房动迁中的实际居住人，在处理上就更加简单直接了。根据最新的审判实践，私房征收以权利平移为原则。简单来说，原来老房子的权利人是谁，动迁后的利益就还是谁的，与在册户口及实际居住人没有关系。

在笔者代理的诸多动迁案件及日常咨询中，很多居民会问：我虽然没有老房子的产权也不是承租人，但住在这里毕竟那么多年了，目前也没有别的房子，政府总要安置我一套房子或者足够的钱吧？

每次我都无奈一笑：实际居住人的利益真的不是你想的这样。

在公房征收案件中，依法有权分割征收补偿款的是承租人和同住人。承租人是公房租赁卡上明确的那个人。承租人死亡的，该户就没有承租人。对于其他在册户籍人员，如果符合上海高院关于同住人的要求，即有常住户口、居住一年以上、他处无房或虽然他处有房但仍居住困难（一些特殊情况下的“同住人”在此不作赘述），则可以被认定为同住人，有权分割征收补偿款。

那么，不符合同住人的情况有哪些呢？

首先，没有户口或没有居住过的人  （特殊情况除外）、享受过福利分房且面积足够的人，肯定不是同住人。其次，根据《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1.将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

由此我们可以看出，即使实际居住在被动迁的房屋内，如果曾经享受过公房的动迁安置款，转让过自己名下的公有住房，或者获得过单位的购房补贴，即使现在名下无房，仍然不符合同住人的资格。

笔者代理过这样一则案例，王女士离婚时获得了前夫单位分配的一套公房，并成为承租人。后来生活实在困难就转让了这套公房，搬到了父母的老公房居住。父母去世后，老房子动迁，王女士作为全家授权的代表签订了动迁协议，但是对于分割方案全家达不成一致，所以其他子女起诉了。对方调查出王女士转让公房的事实和相关资料，王女士因此被排除了同住人的资格。好在有其他姐妹念及亲情，同意她在各被告共同享有的利益中获得一套安置房，所以最终王女士还是获得了安置。但是如果其他人不同意，王女士就面临无权分割任何动迁利益的窘境。

至于私房动迁中的实际居住人，在处理上就更加简单直接了。根据最新的审判实践，私房征收以权利平移为原则。简单来说，原来老房子的权利人是谁，动迁后的利益就还是谁的，与在册户口及实际居住人没有关系。只有在册户籍人员被认定为居住困难出现在动迁协议中，才有权参与征收补偿款的分割，但是因为不是房屋的权利人，可能只能分割基于居住困难补贴的一小部分征收补偿款。至于实际居住人，只能基于原来的居住理由和法律关系，向权利人提出居住的要求，但没有分割征收补偿款的权利。

所以我们可以得出结论，现在法院对于房屋权利人的保护力度比以前加大了很多。公房中的实际居住人也是要以符合同住人的要求为前提，在具体分割项目上，只有很小一部分的补贴和奖励是给实际居住人的，法院并不会因为实际居住人需要一套房屋安置就会减少其他承租人和同住人应获得的利益。笔者建议，如果遇到动迁，一定要先咨询专业律师，对自己的权利和可能的预防措施有个清醒的认识，才能真正保护自己的合法权利。

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