长租公寓“爆雷”引发的法律问题

　　□广东丹柱律师事务所  颜宇丹  袁颖珊

之所以要厘清长租公寓、房东、租客三者之间的法律关系，是因为基于不同的法律关系，房东和租客需要承担的义务有所不同。

近期各地长租公寓接连传出“爆雷”，引发公众关注。其实长租公寓爆雷事件近几年已陆续发生过，一些公司涉嫌利用法律盲区，以不同的方式侵犯租客和房东的权益。比较典型的有以下三种：

第一种是“高收低租”，第二种是引入“租房贷”，第三种是层层转租。

那么，如果长租公寓“爆雷”，房东能否向租客收房？租客能否向房东要求继续租住呢？要厘清这些问题，首先必须明确长租公寓取得的是何种权利，目前实践中对这一问题争议较大，主要有以下两种观点：

第一种观点认为，长租公寓取得的是代理权。

该观点认为，房东与长租公寓机构签订的是委托代理合同。房东授权长租公寓机构代理对外出租房屋及收取定金、押金、房租等事项。经授权的长租公寓机构以房东名义，与租客办理房屋租赁事项，其委托代理行为直接约束委托人（房东）与租客。换言之，房东与租客之间已形成实际的房屋租赁关系。

第二种观点认为，长租公寓取得的是转租权。

该观点认为长租公寓是名义上的“二房东”，通过与大量房东签订房屋租赁合同来囤房，之后再将房屋转租给租客，取得的是转租权。

无论公寓和房东签订的合同名为租赁还是名为委托，法院都会根据双方签订合同的真实目的以及实际履行的权利义务内容来确定合同的实际性质。

在司法实践中，法院认定公寓管理机构取得的是代理权还是转租权关键点有二：

首先，公寓管理公司与租客签订房屋租赁合同时是以自己的名义还是以房东的名义；

其次，租客实际缴纳的租金归公寓管理公司所有还是归房东所有。

此外需要注意的是，如果长租公寓机构以自己名义与租客订立房屋租赁合同，还涉及其是否向租客披露房东以及委托范围等问题。

在厘清上述问题后，我们就可以清楚地分析长租公寓、房东、租客三者之间到底存在着何种法律关系。

在长租公寓取得的是代理权时，房东与长租公寓之间系委托合同法律关系，由房东全权委托长租公寓机构对外出租房屋并收取租金等一系列费用。

此时房东与租客之间系租赁合同法律关系，原则上长租公寓应当以委托人名义即房东名义与第三人签订房屋租赁合同，此时该房屋租赁合同直接约束委托人（房东）与第三人（租客）。

在长租公寓取得的是转租权时，房东与长租公寓之间系租赁合同法律关系，长租公寓与房东之间签订有房屋租赁合同，房东将其所有的房屋出租给长租公寓。

此时长租公寓与租客之间系租赁合同法律关系。长租公寓在首次租赁时与房东如约定了转租权，则其可以转租给第三人。第三人在承租房屋后，如未经前述人员同意，则不得将房屋再次转租。

之所以要厘清长租公寓、房东、租客三者之间的法律关系，是因为基于不同的法律关系，房东和租客需要承担的义务有所不同。

如果长租公寓和房东之间是代理关系，那么在委托合同法律关系下，房东须继续履行房屋租赁合同。

根据《民法总则》第162条关于代理的定义，房东和公寓签订的合同包含了委托代理权限。公寓再和租客签订的租赁合同，其实是在行使委托代理权，该合同对房东也有约束力，租客合法取得房屋占有权。即使公寓“爆雷”没有履行其与房东之间的合同义务，租客依然享受房屋占有使用权。

此外根据《合同法》第402条，房东无权以其解除长租公寓的委托关系为由要求租客腾退房屋，租客可要求房东继续履行房屋租赁合同，房东可以依据委托合同要求长租公寓承担违约责任。

如果长租公寓和房东之间是租赁关系，那么三者间的法律关系是：房东为出租人，公寓为承租人，租客为次承租人，此时若长租公寓“爆雷”，房东无需继续履行租赁义务。

根据《合同法》第94条，因长租公寓无法继续向房东支付租金而构成违约，房东有权解除其与长租公寓间的租赁合同。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条、第18条的规定，当房东基于《物权法》第34条要求租客腾退房屋时，租客作为次承租人，只能依据租赁合同要求承租人即长租公寓退还剩余租金和押金、承担违约等损失，至于租赁事宜需和房东另行协商。

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