《民法典》对二手房交易的影响

　　□河南文丰律师事务所  简涛

《中华人民共和国民法典》已经于今年1月1日起施行，这是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，内容涉及物权、合同、人格、婚姻家庭以及继承等方方面面，同时《民法典》正式实施后，我国现行的民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法将被废止。

那么伴随《民法典》的实施，对二手房交易可能会有哪些影响呢？

对土地使用期限的影响

基于我国的国情，我国实行的是，房屋所有权、土地使用权一分为二，我们对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权。

土地是属于国家所有或者集体所有，土地上的房产才归购房人所有，且只拥有自己的房屋对应土地一定期限的使用权。

那么，土地使用权的期限届满以后怎么办？如何续期？是否交费？可以说，这些问题一直困扰着广大购房者，本次《民法典》也对该问题进行了回应。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

该法第四十一条规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

《中华人民共和国土地管理法》第五十八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条均规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

此次《民法典》第三百五十九条明确规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

根据以上规定，我们买的房子的土地使用权是有期限的，到期以后将自动续期；不过，续期的时候并非必然的免费，而如何交费在《民法典》里没有规定，将依照续期时的法律规定办理。

此外需要指出的是，自动续期仅适用于住宅建设用地使用权，而对于目前市场上存在的商业等其他用途的建设用地使用权，即所谓的酒店公寓、商铺、写字楼、产业园等非住宅产品，并不适用到期自动续期，将来需要缴费的可能性更大。

因此，对于购买二手房，一定要仔细审核房产所在土地的法律性质，这会对交易价格产生重大的影响。

已抵押房产的交易

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据原先《物权法》的规定，设立抵押的房子原则上不可以出售，除非受让人同意代为清偿。

但在《民法典》实施后，则恰恰相反，如果房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以卖房子。

也就是说，设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。

抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

在抵押人卖房子的时候，抵押权人只有在有证据证明抵押房子转让可能损害抵押权，才可以要求抵押人在转让房子以后，用转让的钱优先清偿他的债务。

即房屋设立抵押不影响交易，但是抵押权人可以在卖房款中实现抵押债权的清偿。

设立居住权的影响

居住权是传统大陆法系国家民法中的一项重要的物权制度，在西法东渐时却没有被我国民法所借鉴。在物权法草案的讨论过程中，对于是否引入居住权意见不一。

此次在《民法典》第十四章第三百六十六至三百七十条，增加规定了  “居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

根据《民法典》的上述规定，将来进行房产交易，需要了解交易房产是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

由于居住权与所有权分离，两者同属用益物权，居住权的到来，相当于给房产增加了新的“负担”。

同时，居住权虽有时间期限，但除了合同特别约定之外，直到去世才会消失。并且，居住权以无偿为原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

因此从《民法典》的规定可以看出，如果你买的房子里面有居住权备案，可能会带来虽然买了房子，但是无法住进去的尴尬，这也是未来买房需要重点关注的地方——不仅需要关注产权和抵押权，还需要同时兼顾居住权。

对保证人责任的影响

在现实生活中，不少卖房人在购房人支付全部房款前，会要求购房人提供担保，而此次《民法典》对于保证合同的一些现行规定修改较大，需要注意。

1.当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。

《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。

《民法典》第六百八十六条规定：当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。

保证责任方式可分为一般保证责任和连带保证责任。根据现行《担保法》的规定，对于保证方式没有约定或者约定不明时，按照连带保证责任处理。

但是在《民法典》实施以后，对于保证方式没有约定或者约定不明时，将一律按照一般保证责任处理。

由于连带保证责任的保证人没有先诉抗辩权，在债务人没有履行债务的情况下，债权人可以要求保证人承担保证责任。

如果保证人承担一般保证责任，则需要在债务人不能履行债务的情况下，才承担保证责任。

由此可见，对于保证人来说，连带保证责任显然是加大了责任的负担。

2.保证期间约定不明时，保证期间为6个月。

在现实生活中，不少卖房人在购房人支付全部房款前，会要求购房人提供担保，同时将保证期间约定为：“保证期间自主债务履行期限届满之日开始起算，直至主债务本息还清时为止。”

如果这样约定，保证期间是多长呢？在《民法典》实施后将对此种情形进行调整。

按照《担保法司法解释》第32条的规定，“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”

但根据《民法典》第六百九十二条的规定，对于保证期间，“没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”

因此在《民法典》实施后，这种情形下保证期间由两年变为六个月，期限缩短了一年半，变化是比较大的，需要特别予以关注。

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