长租公寓“高进低出”存风险

　　□法治报记者  陈颖婷  翟梦丽

上海是一个奋斗的城市，无数人怀揣理想来此奋斗拼搏，对他们来说，“租房”可谓一件大事。但目前，租房市场良莠不齐，许多长租公寓背后的风险令租户难以安心。这次的人代会上，市人大代表、上海普世律师事务所党支部书记、主任李向农就注意到这一问题，提交了一份关于规范“长租公寓”市场的建议。

反商业行为模式存在风险

李向农代表指出，目前长租公寓的业务模式都大同小异，主要是长租公寓通过与房东签署房屋委托管理协议、授权委托书等文件后，以较高的价格获得房源，然后再与租户签署租赁合同，以较低的价格将房子出租给租户。长租公寓常常以租金优惠的方式要求租户年付租金，并且对于没有能力一次性支付年租的租户提供租金贷服务，即由租户与贷款平台签署贷款协议，贷款平台将一年的房租一次性支付给长租公寓，而租户只要每个月向贷款平台还款即可。

长租公寓虽然通过这种“高进低出”的商业模式，在短时间内占有了大量的房源市场，但从理论上来讲，每套房子的成交都是亏损的，只不过在走量的状态下，长租公寓短时间内拥有了较多的资金，并利用支付周期长短的差异，维持了表面良好的经营状况，很多长租公寓因此获得了千万融资，并完成上市。

但这种光鲜外表下，反商业行为的模式却始终隐藏着风险。在经济环境好的情况下，长租公寓运营商通过不断扩张市场，用新租户缴纳的租金支付房东的租金，可维持资金的运转。但一旦遇到经济下行、特别是今年疫情等因素或突发事件，极易导致资金链断裂，尤其是小型的中介机构更是缺乏抗冲击能力，很快倒闭。租户明明支付了整年的房租最终却无家可归，有些通过贷款平台支付租金的租户，在没房住的情况下，还要继续支付房租。有些房东、租户在事发后向公安机关报案，但因缺乏侦查手段，并无充分证据，公安机关认为属于合同纠纷，应通过民事途径解决，故未受理。

监管资金、规范市场交易规则

李向农代表建议，对长租公寓的租金进行监管，并遵循多方参与、共同监管、专户专存的原则。可由区房管部门负责开发和建设长租公寓租金监管平台，并对辖区内长租公寓在线显示的租赁情况和租金收付情况进行日常监督和管理；各长租公寓的运营商按要求在监管平台上发布房源信息、做好租赁合同备案工作，并应在监管银行开具收付租金的专项账户，将所有租户支付的租金全部存入该专户，专款专用；监管银行按租赁合同约定的付款进度，将租金代为拨付给房东。这种金融监管平台，有助力房管部门建立“互联网+监管”新途径。

此外，规范市场交易规则也相当重要。他建议，房管部门、市场监督管理局、中国人民银行上海分行可联合制定相关协议范本，包括但不限于房屋委托管理合同/租赁合同、授权委托书、长租公寓租金监管协议等，其中对长租公寓运营商收退租、上下家租金支付周期、违约责任等事项予以规定。合同范本对行业发展起到规范作用，可降低租户的法律风险，维护租赁市场秩序。

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