仅凭遗嘱不办公证可以房产过户么

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　　□高朋（上海）

律师事务所

王丹丹

遗嘱本身不具有强制执行力，其他继承人有权对其提出异议。在此情形下，遗嘱效力属于待定状态，因此实践中如果既没有公证文件，又没有法院的裁判文书，房产交易中心没有权利和义务，也没有能力对上述法律问题进行实质审查。

想要继承房产，在实际过户登记环节往往需要经过相应的公证手续，但随着多年前一则案例的出现，有不少人认为就此可以跳过公证环节，直接办理继承房产的过户登记了，事实果真如此么？

先看这则案例：2011年5月23日，南京市曹某男亲笔书写遗嘱，将自有房产及存款若干无条件赠给陈某女。后曹某男于2011年6月22日去世。2011年7月22日，陈某女经江苏省南京市南京公证处作出公证，声明接受曹某男的全部遗赠，并申请了南京师范大学司法鉴定中心对曹某男的笔迹进行了鉴定，鉴定结论确为曹某男亲笔。

2011年8月3日，陈某女携带曹某男遗嘱、房产证、公证书等材料前往房地产交易中心办理房屋所有权转移登记被拒。

2011年10月10日，陈某女向南京市江宁区住建局提出书面申请要求依法为其办理房屋所有权转移登记，南京市江宁区住建局于2011年10月27日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无遗嘱继承公证书”为由不予办理遗产转移登记。

后陈某女认为南京市江宁区住建局强制公证的做法，与我国现行《继承法》《物权法》《公证法》等多部法律相抵触，故向南京市江宁区人民法院提起行政诉讼，要求法院确认住建局拒为其办理房屋所有权转移登记的行为违法，责令住建局就涉案房屋为其办理房屋所有权转移登记，最终陈某女胜诉。

2014年第8期《最高人民法院公报》这则案例一出，一时引发了颇多关注，认为这就彻底打破了房屋产权登记须办理相关公证的惯例。

现实中，真的只要带上遗嘱就可以办理房产过户了么？

该案例中，南京市江宁区住建局拒绝办理过户的依据是司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，该通知第二条确实规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和 “遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。

但是，该《联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，不能成为法院判案的依据。

而且该《联合通知》与《民法典》实施前的《物权法》《继承法》《房屋登记管理办法》相冲突。因此，当时法院判决住建局败诉。

但是不是所有的案件都可以仅依据遗嘱就去办理房产过户登记手续了呢？

答案是否定的。

首先，在基于继承办理房产过户登记时，还要考虑是否存在其他法定继承人。

假如遗嘱仅指定某一人继承遗产，但同时还存在其他法定继承人，那么当立遗嘱人去世后，继承人之间可能产生纠纷——立遗嘱人生前是否具有行为能力？遗嘱是否对没有劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额？

毕竟，遗嘱本身不具有强制执行力，其他继承人有权对其提出异议。在此情形下，遗嘱效力属于待定状态，因此实践中如果既没有公证文件，又没有法院的裁判文书，房产交易中心没有权利和义务，也没有能力对上述法律问题进行实质审查。贸然办理过户，风险极大。

虽然南京市曾发布《南京市非公证继承、受遗赠不动产登记操作办法》，其中提到“无公证继承过户”，但是登记的流程却是要申请人提供其他继承人的身份材料和亲属关系材料，还要其他所有继承人一同前往交易中心共同申请。

此外，还要求申请人承诺该遗嘱符合法定形式，以及被继承人无其他遗嘱或遗赠抚养协议等等诸多材料。

最重要的是，该申请还需要公示90天，90天公示期满后无人提出异议的，该“无公证继承过户”才算彻底完成。

即便如此，该规定也仅适用于南京市。其虽名为“无公证继承过户”，实际上是房产交易中心将自己的风险转嫁给了申请人自行承担，且要求提供的材料也是很难完全取得的。

因此，在全国范围内，仅持遗嘱就能办理房产过户的可能性基本为零。