房产贷款尚未还清产权能否合法转移

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□记者  金勇

杨女士和前夫有一套房产，离婚时双方协议该房产归杨女士所有，但该房产当时还处于抵押贷款状态。根据相关法规，杨女士如果要卖房，房款需优先归还银行贷款，剩余部分归杨女士。

杨女士的前夫处在创业阶段，目前有不少债务，杨女士担心这些债务可能会牵涉到自己的房产，因此想尽快办理好产权转移，心里才有保障。

律师分析认为，离婚协议已于民政局备案，属于有效的协议，但该协议并不能直接导致物权变动，因此，杨女士与男方应尽早办理房屋过户手续有利于其权利的保护。如果男方的债务是离婚后产生的，则不可能是夫妻共同债务。因此男方因债务诉讼被第三方采用财产保全措施，查封或者拍卖（执行程序）该房屋的，杨女士可以在了解到相关情况后，根据不同阶段基于离婚协议约定提出诉讼或提出案外人执行异议之诉。

【事由】

杨女士和前夫本来拥有一套房产，产权证登记为男女双方共同所有。双方感情破裂后协议离婚，并协商好了财产分割，其中离婚协议注明了房产归女方所有，并在政府婚姻登记部门有协议备案。但该房产目前还处于银行抵押贷款状态，所以离婚协议也注明了该房产价值要负责归还银行抵押贷款，剩余价值归女方。

但是，男方在处于创业阶段，欠有不少的外债，杨女士担心债务会牵涉到该房产，担心男方因债务官司被第三方冻结或拍卖该房屋。杨女士希望通过法律手段尽快保障好自己的产权，但不知道该怎么办才合适。

【律师说法】

上海江三角律师事务所王丹律师认为，依据杨女士所述的情况，首先，离婚协议已于民政局备案，属于有效的协议，但根据《民法典》第二百一十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。即民政局备案的离婚协议并不能直接导致物权变动，杨女士与男方就该房产的归属作出的约定，不足以对抗除他们两人之外的第三人。因此，杨女士与男方应尽早办理房屋过户手续有利于其权利的保护。

其次，关于男方创业产生的外债是否会牵涉到女方，根据《民法典》第一千零六十四条的规定，夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。即，双方婚姻关系存续期间，若夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。杨女士在婚姻存续期间没有过与男方共债共签或事后追认男方举债的行为，或者男方未经杨女士同意独自筹资从事经营活动，其收入也未用于家庭共同生活的，不属于夫妻共同债务。如男方的债务是离婚后产生的，则不可能是夫妻共同债务。

王丹律师表示，因此男方因债务诉讼被第三方采用财产保全措施，查封或者拍卖（执行程序）该房屋的，杨女士可以在了解到相关情况后，根据不同阶段基于离婚协议约定提出诉讼或提出案外人执行异议之诉。

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