集资买房的法律风险简析

　　□上海通乾律师事务所  武慧琳  朱慧

在房产市场中，有些购房者会选择集资买房，其背后的原因多种多样。有时是出于筹措资金的需要，有时则是因为部分购房人不希望动用购房资格，或者已经失去了购房资格，因此只能出资，不能实际办理产权登记。

然而，集资买房的出资人面临的法律风险却是不容忽视的，应当引起重视。

集资买房的类型

本文讨论的集资买房，是指出资人在并非夫妻关系或父母子女关系的前提下共同出资买房。

这些出资人共同出资买房的起因多种多样，有的是苦于房价高昂无力单独出资买房，又怕房价继续上涨；有的是为规避限购政策进行房产投资；有的是为了享受其无资格享受的购房优惠、税收优惠等等。

从出资人是否享有购房资格，结合产权登记情况，集资买房的类型主要包括如下几种：

1.出资人都享有购房资格并全员登记为产权人

该类型集资买房的出资人都享有购房资格，或是因经济能力的原因、或是出于投资需求而共同买房，并通过签署协议约定各自对所购房屋的份额并共同登记为产权人。

由于此类型集资买房的各出资人都享有购房资格，签署的协议一般不存在有效性争议；因出资人都登记为集资购买的房屋的产权人，故各出资人之间产生的争议主要是基于集资所购房屋之共有人身份引发的共有纠纷以及履行协议过程中的合同纠纷。

2.出资人都享有购房资格但未将全员登记为产权人

该类型集资买房的出资人也都享有购房资格，通过签署协议约定各自对所购房屋的份额。

但是，由于部分出资人不愿浪费自己的首套房优惠、或是要享受税收上的优惠、或是不愿被划入二套房的限购范围、或是为了隐匿财产等原因，故而部分出资人没有登记为产权人。

由于此类型集资买房的各出资人都享有购房资格，签署的协议一般不存在有效性的争议，除非涉及违反法律、行政法规的强制性规定或是违背公序良俗。

但是，因为并未将全员都登记为集资所购房屋的产权人，各出资人之间除了履行协议过程中的合同纠纷外，还可能面临集资所购房屋名义上的产权人未经其他出资人同意出卖房屋并被认定为买受方善意取得，或因名义上的产权人对外拖欠债务而被查封等风险。

3.出资人部分或全部不享有购房资格

该类型集资买房的出资人可能仅有部分人享有购房资格、或是全部都不享有购房资格，共同出资买房更多是为了投资，这些出资人通过签署协议约定各自对所购房屋的份额以及投资收益的分配方式等事宜，并由有购房资格的出资人或是借出资人外的有购房资格的第三人的名义购房并登记为产权人。

由于此类集资买房涉及出资人部分或全部不享有购房资格的情况，因此所签协议首先就存在有效性争议的风险。

如果存在规避法律或政策等情节，很可能被认定为违反法律、行政法规的强制性规定或是违背公序良俗，协议可能被司法部门认定无效。

与此同时，出资人还不可避免地承担着出资人及名义产权人之间履行协议过程中的合同纠纷风险，以及集资所购房屋名义上的产权人擅自出卖房屋并被认定为买受方善意取得等风险。

集资买房的法律风险

1.共有人纠纷的风险

在前述第一种类型的集资买房中，出资人均登记为集资所购房屋的产权人，那么该房屋就按约定由出资人共有。

共有可以是按份共有，即按份共有人对该房屋按照约定的份额享有所有权；也可以是共同共有，即共同共有人对该房屋共同享有所有权。

按份共有人和共同共有人应按照约定管理该集资所购房屋，没有约定或者约定不明确的，则各共有人都有管理的权利和义务。这两种共有方式主要有如下区别：

第一，如要处分该集资所购房屋的，或是对该房屋作重大修缮、变更性质或者用途的，那么，按份共有的情况下需要经占份额三分之二以上的按份共有人同意；共同共有情况下需要全体共同共有人同意，除非有协议对此另有约定。

第二，如该集资所购房屋产生管理费用以及其他负担，而协议对如何负担没有约定或者约定不明确的，那么，按份共有的情况下按份共有人按照其份额负担；共同共有的情况下，共同共有人共同负担。

第三，如因该房屋产生债权债务的，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。

第四，如没有约定不得分割集资所购房屋或约定不明确的，那么，按份共有的情况下按份共有人可以随时请求分割；共同共有的情况下共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。如约定不得分割的，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。

第五，按份共有人可以转让其享有的集资所购房屋份额，其应将转让条件及时通知其他按份共有人，其他共有人应在合理期限内行使优先购买权。

由于集资所购房屋由出资人共有，且实践中出资人在并非夫妻关系或者父母子女关系的前提下共同出资买房通常选择登记的是按份共有，没有明确约定哪种共有的，除了具有家庭关系等外也视为按份共有，而按份共有较之共同共有在关系上更为松散，因此也较为容易发生分歧。

一旦发生分歧，而协议又没有作出相应约定的，那么很有可能发生部分按份共有人随时请求分割房屋、部分按份共有人对外转让其份额等情况，虽然如因分割造成损害的可主张赔偿、按份共有人对转让份额有优先购买权，但分割和份额转让可能引发的纠纷及后果很有可能就背离了希望稳定长期使用、持有集资所购房屋的出资人的本来目的。

2.集资所购房屋被出售、被抵押或被执行的风险

在前述第二种、第三种类型的集资买房中，都有出资人没有被登记为集资所购房屋的产权人，也就是说存在名义产权人。

由于物权登记对外公示的仅是名义产权人，没有被登记为产权人的集资买房出资人将承担名义产权人擅自出售、抵押集资所购房屋，或是集资所购房屋因名义产权人被执行的风险，而实践中这样的纠纷屡见不鲜。

当名义产权人擅自出售集资所购房屋时，如果买受人信赖物权登记的公示公信力、不知道名义产权人无处分权且无重大过失的，那么买受人将被认定为善意。如果集资买房的出资人要主张受让人不构成善意的，须承担举证责任。

受让人受让名义产权人擅自出售的集资所购房屋时如果是善意的，而且又是以合理价格转让且转让的房屋已经过户登记，那么受让人依法就可取得该房屋的所有权。在此情况下，除名义产权人以外的集资买房出资人将无权追回房屋，仅有权向名义产权人请求损害赔偿。

如果名义产权人将房屋进行抵押，只要抵押权人是善意的，出资人的权利也很难得到保障。

当集资所购房屋因名义产权人被执行时，对于名义产权人外的集资买房出资人来说，能否排除执行的关键在于能否证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符而自己是该房屋的真实权利人。要证明这点，仅有集资买房协议是不够的，因为如果集资买房协议存在依法应被认定为无效的情形，那么集资买房的出资人依据无效的集资买房协议是很难排除对该房屋的执行的。

3.集资买房协议无效的风险

前述第二种、第三种类型的集资买房中，常见有以下几种情况：

第一，购买房屋时需要一定的资格，而集资买房的出资人或是部分出资人无此资格。

第二，购买房屋贷款及缴税时符合条件的个人能够享受优惠，而集资买房的出资人或是部分出资人不符合享受优惠的条件。

这些常见的情况看似是节省了部分买房成本，又好像有了集资买房协议作为保障。但签了集资买房协议、保留了出资的原始凭证，就真的能万无一失了吗？答案是否定的。

在（2020）最高法民再328号案件中，徐某与曾某签订协议约定以曾某的名义与房地产公司签订购买合同，徐某支付了购房款、公共维修基金及契税，曾某对这些事实都予以了认可。

最高人民法院认定：徐某在不具备再次购房资格的情形下为规避国家及北京市房地产限购政策通过借用曾某之名买房，两人存在为规避国家限购政策的借名买房合同关系，徐某行为的目的在于规避国务院和北京市的限购政策、通过投机性购房获取额外不当利益，司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某与曾某为规避国家限购政策签订协议因违背公序良俗而应认定无效。

虽然本案不是集资买房，但是为了规避国家调控政策进行了借名买房，如果在集资买房中存在规避限购等调控政策的情形，也很有可能被认定为无效。

4.集资买房的其他风险

集资买房中存在的风险远不止前文所述这几项，还很可能是一触即溃的连环风险。

例如，买房贷款合同被解除的风险。如果银行经调查确认实际购房人与借款人不是同一个人，银行可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

例如，集资购房款被挪用的风险。如果共同集资买房的出资人将房款先支付给某一人，再以这一人的名义去购房、登记，那么就存在这一人挪用集资购房款的风险，虽然出资人可以根据集资购房协议要求违约方承担违约责任，但如果胜诉却又执行不到财产的，那么出资人无疑将蒙受损失。

例如，名义产权人离婚、死亡的风险。名义产权人离婚或死亡的将发生其名下财产的分割，未登记为产权人的集资买房的出资人要主张对该房屋的份额也将是非常不易。

并且，集资买房的风险不仅指向于没有登记为产权人的集资买房出资人，名义产权人同样承担着风险。2021年3月16日西安市住房和城乡建设局颁布的《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》就规定：购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”将列入我市购房失信人员名册，5年内不得购房；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理。除此之外，出借自己的名义购房或按揭贷款就会留下相关的记录，这些记录势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，如果出资人按揭还款不及时则还会有损个人的诚信记录。

综上我们认为，集资买房的出资人应全面了解共同出资人及名义产权人的诚信、经济能力、家庭工作背景等因素，并且充分了解该集资买房行为是否存在违背法律、行政法规或公序良俗的情形以及可能产生的后果。鉴于集资买房存在很大的法律风险，甚至存在被认定无效的可能性，我们认为集资买房不值得提倡。

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