付百万抢房源 却遇销售员“中饱私囊”

　　□法治报记者  陈颖婷

近年来，上海楼市持续火爆，新房市场上，热点区域“一房难求”。市民梁先生相中了浦东一热门楼盘，为了抢占房源，他按照销售员李某的指示，向其私人账户转账了100余万元作为认购金。然而，这却是李某布下的诈骗陷阱。最终，新房未能买到，百万认购金也打了水漂。为此，梁先生将楼盘开发商、销售商一起告上了法院，要求它们承担赔偿责任。日前，浦东新区人民法院对这起案件作出了一审判决。

轻信销售员，付129万元认购金

2019年，梁先生夫妇想购买房屋。他们几经挑选，看中了位于浦东的一处商品住宅项目。在售楼处看房时销售人员小杨接待了他们。梁先生表示看中了10号楼401/402室样板房后，小杨便带梁先生至销售负责人李某处，由其承诺按样板房现状订购房屋。

但是第二天，梁先生就接到了李某的电话，告知他看中的房子已被其他客户订购，并称1个月左右之后还会有新房源，让梁先生先交纳63万元认筹金至其账户，由其抢占房源。

梁先生随后又咨询了销售员小杨，尽管小杨明确表示公司没有认购金一说。但购房心切的梁先生还是支付了63万元至李某账户，李某也出具了《认筹协议》及收据。

2天后，李某又一次找到梁先生称需支付35%的认购金，故梁先生还需支付66万元。为认购成功，梁先生又支付了66万元。

虽然支付了129万元的认购金，但梁先生最终还是未能买到心仪的房子，支付的认购金也迟迟拿不回来。于是他向警方报案。

随后李某向公安机关投案。原来，这一切都是李某编织的诈骗陷阱。他用所谓的认购金，骗取了包括梁先生在内的受害人钱款1900余万元，而这些钱都被他赌博挥霍一空。

尽管始作俑者已锒铛入狱，但梁先生的钱也打了水漂。为此，他将开发商和销售商告上了法庭。他认为开发商捂盘惜售，人为造成房源紧张的假象，对销售代理商的销售行为及销售负责人的行为缺乏有效监管，都给李某诈骗提供了充分条件，造成了他的房款损失；销售公司指派早有赌博恶习的人员负责楼盘销售，对工作人员以私人账户收取房款的行为未加制止未加监管，也造成了他被欺骗的损害后果。为此，他要求开发商赔偿自己购房款，销售公司承担连带赔偿责任。

开发商：所有房源皆为摇号，不存在捂盘惜售

对此，楼盘开发商表示，梁先生的损失是由李某个人的犯罪行为造成，公司对此并不知情，也未给李某提供过任何帮助。

公司不存在任何捂盘惜售的行为，该商品住宅项目全部房源均以摇号方式公开销售，所谓捂盘惜售只是李某所捏造的事实；公司没有监管过失，李某伪造公章、伪造相关文件的行为，客观上难以防范；梁先生对自身损失的产生存在重大过失，本案中，销售公司的销售人员小杨曾明确告知梁先生，不能打款到个人账户，但梁先生不听劝阻。梁先生想要通过非正当途径获取房源，主观上并非善意。同时，销售公司在销售现场张贴的“温馨提示”已提示购房款应通过POS刷卡支付的情况下，梁先生仍在未签署正式的买卖合同前将全部房款极不合理地支付给李某，其显然未尽到合理的注意义务。

销售商：期望投机取巧取得房源，应自行承担损失

销售公司指出，梁先生与两被告没有缔约合意，根据刑事判决书，本案是李某个人的犯罪行为，与两被告无关，故两被告不需承担缔约过失责任；销售公司对梁先生被骗没有过错，销售公司在录用李某时，李某并无赌博或其它违法行为的治安处罚、刑事处罚记录，公司也制定了严格的管理制度，禁止工作人员私刻、伪造公司证照、私自账外经营等，在发现李某犯罪事实后，第一时间将其送至公安机关，此举也避免了罪犯逃脱及梁先生损失的扩大。

公司没有对楼盘销售价格的定价权，也没有捂盘的动机及必要，客观上也未实施过捂盘的行为；梁先生自身存在严重过失，本案中，销售人员小杨曾明确告知梁先生，不存在私下打款的情况，但梁先生明知不可为而为之。梁先生还违反交易惯例，在未订立合同的情况下向李某个人支付认筹金、购房款，期望以投机取巧的方式取得房源，

故理应由梁先生自行承担相应损失。

法院：两被告均不用为梁先生受骗买单

法院审理后认为，梁先生提交的现场照片及网上房地产交易信息截图，不能证明开发商存在捂盘的行为。由于李某并非开发商工作人员，故开发商对其销售行为的直接监管义务较轻，开发商对其代理销售公司工作人员利用职务便利而主要通过微信聊天实施的诈骗行为，特别是梁先生也因受骗而不愿向他人透露购房意愿的情况下，难以发现和控制。因此，开发商不存在未尽监管义务的行为，不存在过错，无需承担赔偿责任。

销售商并无捂盘行为，其在选任李某作为工作人员时，并无证据证明其明知或应知李某存在赌博恶习或其它不适宜作为房屋销售人员的情况，故其在选任方面也无过错。

销售商的另一名销售人员小杨，在梁先生向李某转账之前，多次明确告知梁先生没有认购金一说。小杨的多次明确提示，已经阻断了销售商监管过失行为与梁先生受骗之间的因果关系。综上，销售商也不应对梁先生受骗的损害结果承担赔偿责任。最终法院驳回了梁先生全部诉请。

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