婚前承租公房动迁款是否共同财产

　　□北京盈科（上海）律师事务所  黄正桥

随着城市的发展，早年属于公租房性质的房产，很多都纳入了拆迁范围，由此引发的法律问题也越来越多。

离婚案件中，涉及动迁利益时，经常出现配偶婚前承租的公房婚后动迁的情形，很多人会问：这种情形下，作为配偶是否有权获得动迁利益？

案例：

原告吴某、被告徐某原系夫妻，双方于2008年5月8日登记结婚，后于2016年7月5日经法院调解离婚。

被告外婆何某某系A房屋的承租人。何某某、刘某某（被告阿姨）、张某某（被告继父）及被告徐某四人的户口位于该房屋中。

因建设需要该房屋被拆迁，何某某于2009年6月29日与拆迁单位签订了拆迁补偿安置协议，其中补偿安置方式为货币补偿。动迁安置人口认定审批表载明在册人员为：何某某、刘某某、张某某、徐某，保障托底认定人员也为上述四人。

2009年8月31日，被告徐某将其所得的动迁安置款以265537.50元的价格购买了动迁安置房即本案系争B房屋。

2009年9月29日，B房屋登记在被告一人名下。离婚后，原告吴某提出诉讼请求：判令确认原、被告婚姻存续期间购买的B房屋中原告享有40%的产权份额。

判决：

法院认为：公租房是属于夫妻共同财产还是一方个人财产，不能仅仅以实际居住情况来确定，而是应当以公房所有人或管理人作为出租方与承租方的真实意思表示为依据。

本案系争B房屋来源于A公租房动迁，A公租房由被告外婆何某某承租，该房屋被拆迁时，动迁单位所认定的在册人口、保障托底认定人口均为被告、何某某、刘某某、张某某四人，且原告之户籍当时并未迁入该房屋，也不是同住人，拆迁安置材料中也未反映原告属于被安置人之一。

原告主张因双方系夫妻关系，动迁时是以原、被告整个家庭享受动迁利益，但未能提供相关证据证实，法院不予采纳。

原告不能成为A公租房的承租人及权利人。因此，被告作为A公租房的权利人，用其所获得的动迁安置款购买了系争房屋，系争房屋是被告婚前财产的转化，不是用夫妻共同财产购买所得，且登记在被告名下，应属于其个人财产。原告要求确认本案系争房屋40%的权益，无事实和法律依据，本院不予支持。

提示：

首先，《最高人民法院关于适用  〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十九条已明确规定了“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。

但是，由于在很多地方，公房使用权都可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值是有失公允的。

基于此，在《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释二若干问题的解答》中规定：

1.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。

2.一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

3.对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

其次，征收利益分为基于房屋价值的补偿款以及签约搬迁补贴等其他补偿款，其中房屋价值补偿来源于婚前房屋的变现以及对应的自然增值。

根据《婚姻法司法解释三》第五条的规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”，将房屋价值补偿款（来源于一方的婚前房屋的变现及自然增值）认定为一方个人财产的形态变化，并不转化为共有财产，仍是一方的个人财产；而其他补贴款作为一方个人婚前财产在婚后所产生的收益，既不对应房屋价值，又不属于自然孳息或者自然增值，该部分认定为夫妻共同财产。

也就是说，将房屋价值补偿款认定为一方的个人财产，而将其他的补偿款认定为夫妻共同财产并进行分割。

综上，婚前房屋婚后动迁，动迁利益原则上是婚前房产的转化形式，属于个人财产，另一方无权要求分割，但在以下情形下，可以要求分割一定的动迁利益。

1.本人为被安置对象

（1）配偶婚前承租的房屋，本人为同住人。《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解释》规定：户口在被拆迁公房内，已实际居住一年以上，且本市无其他福利性质的房房，或者虽有其他住房但居住困难的人，可作为同住人，参与分配公房的动迁利益。

（2）动迁安置是以人口为依据的，作为被安置人口可以获得动迁利益。

2.奖励性质的补贴

婚前房屋动迁之前，在里面共同居住生活，那么拆迁安置中的房屋补偿款就是原房屋的转化形式，仍然属于原房屋的产权人所有。

但是，对于速迁费、过渡费、奖励费等补贴或者费用，按照规定应当属于夫妻共同财产。

3.婚后有投入

（1）动迁前，被动迁房屋内有婚后投入。例如，被动迁房屋虽然是配偶的婚前财产，但婚后对房屋进行了装修。

（2）动迁时，用夫妻共同财产支付了对价。这往往是发生在对被动迁房屋以房产形式进行补贴的情形。

如果动迁利益是安置房屋，而且由于安置房屋超出面积，被安置人对超面积部分需要出资购买的，那么对于出资购买部分的房屋份额属于夫妻共同财产。

在以上可以分割动迁利益的情形下，法院在具体分割时往往会考虑：房屋来源、贡献大小、动迁安置情况、照顾及解决实际居住、双方婚姻持续时间等实际情况，酌情分割。

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