业主全款买房，只能住没产权？

　　□法治报记者  胡蝶飞  法治报通讯员  祝媛

明明是自掏腰包全款买的房，并且已经入住，却突然被告知自家房产早就被房产公司抵押担保给银行。如今，因欠款纠纷银行向法院申请将抵押房产保全，这意味着，业主们只有居住权，拿不到房子的产权。业主们究竟何去何从？

近日，上海金融法院审理了这起金融借款合同纠纷案件，承办法官并非简单地一判了之，而是通盘考虑多方当事人利益的情况，最终促成当事人和解，矛盾得以实质性化解。

业主全款买房

为何拿不到产权？

原告某银行借款1.9亿元给被告某投资公司，第二被告房产公司以其名下开发的房产为借款作抵押担保。后因企业经营不善，投资公司无法归还欠款，2020年5月，银行起诉投资公司要求归还欠款，要求担保人房产公司承担连带清偿责任。

由于在诉讼前，部分抵押房产已由房产公司出卖给多名业主，业主们已付全款并实际入住。原告银行申请保全了抵押房产后，其中多名业主向上海金融法院提出异议，要求不支持原告实现抵押权的诉请，并以全款已付实际入住为由向松江区人民法院起诉房产公司及某银行，要求房产公司协助其变更过户，银行配合涤除房屋上的抵押权。

相关执行司法解释规定，自然人小业主权利优先于抵押权，但该优先权并不表示抵押权可以涤除，而是抵押权人不能超越小业主的权利行使优先受偿权，因此，松江法院驳回小业主此项诉请。银行抵押权与小业主的产权之争至此陷入僵局中。

成功降低债权

法官巧破“僵局”

这起案件很快到了承办法官吴峻雪手上。从法理上来说，如果直接判决房产公司债务人归还欠款，并支持已登记的抵押权行使，没有任何问题。具体执行问题可到执行阶段再行协调解决。可是，根据相关司法解释规定，即便到了执行程序，也只能做到不强制执行房屋，保证业主的居住权。银行抵押权不能实现，业主的产权不能实现的法律状态不会改变。“对很多业主来说，如果拿不到产权，意味着花掉毕生积蓄‘打了水漂’。”吴峻雪告诉记者。

这样的情况下，目前的僵局仍会持续，矛盾并没有实质解决。

吴峻雪了解到，银行在诉讼中已将债权几经转手让给了一家民营资产管理公司（下简称“资管公司”）。“因为案件金额比较大，如果债权得不到保障，可能导致民营企业资金周转不灵，运转不畅等问题。”吴峻雪告诉记者。

如何既保障企业债权，又保障业主产权，真正做到案结事了？在通盘考虑各方当事人利益后，吴峻雪组织这一新加入的债权人资管公司作为原告，并找到资管公司法定代表人做思想工作。自己真金白银买下的债权，现在却要放掉抵押物？法定代表人对此不能理解，表示“就算拿不到钱，也不能让业主拿到房子。”

面对资管公司，法官从企业承担社会责任角度，晓之以理、动之以情“维持僵局对谁都不利，还不如发扬风格把房子放掉。”经过多次“做工作”，资管公司开始逐渐理解法院的苦心。恰逢当时房地产市场行情向好，法官趁热打铁建议房产公司尽快出手存量房产。银行和房产公司共同向法院申请部分解封，解一套卖一套，成功地将本案债权本金从1.9亿元降低到不到2000万元。

把控“火候”多轮调解

达成协议业主撤诉

眼见“火候已到”，法官适时做起了银行和两家被告的和解工作，督促被告确认承担剩余款项的还款义务。于此同时，吴峻雪与各业主进行多轮沟通，业主从一开始付了钱拿不到产权的对立情绪，到慢慢理解了情况的复杂，也明白了各方在其中都有合法权利的事实。最终，业主们表示愿意承担松江法院案件相关诉讼费用。

在各方都有让步的情况下，吴峻雪督促资管公司与各小业主分别签订和解协议。资管公司同意解除小业主的房屋查封，并在诉讼中和房产公司一起协助小业主办理了涤除抵押和房屋产权过户手续。资管公司实现大部分债权后向上海金融法院申请撤诉。

经过一年多的时间，这起案件最终得以顺利解决，不仅原告民营企业资金盘活，而且案外人业主们的房子都顺利过户，纠纷妥善化解。

【法官说法】

“我为群众办实事”从来不是一句空洞的口号，而是实实在在的想群众之所想，急群众之所急，在每一起案件的审理中，化作点点滴滴的为民司法。

吴峻雪说，法官审理案件不仅仅是法条和法律知识的简单运用，而是要针对情况解决问题，把人民群众的利益摆在首位，真正做到法律效果和社会效果的统一。

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